Yapı malikine karşı dava, bir binanın veya diğer yapı eserinin yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararlar için yapı malikine karşı açılan davadır. Yapı malikinin sorumluluğu, sayıları her geçen gün artan yapılardan kaynaklı zararların önüne geçilebilmesini ve oluşan zararların karşılanabilmesi amacıyla Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 69 ve devamında düzenlenmiştir. Bu kapsamda, bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararları gidermekle yükümlüdür. İntifa ve oturma hakkı sahipleri de binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar. Sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakları bulunmaktadır. Yapı malikine karşı dava başlıklı yazıda yapı malikine karşı dava şartları, bina dışındaki yapılarda yapı malikinin sorumluluğu, yapım bozukluğu ve bakım eksikliği durumunda yapı malikine karşı dava gibi konular ayrıntılı bir şekilde incelenecektir.
YAPI MALİKİNE KARŞI DAVA ŞARTLARI NELERDİR?
Yapı malikinin sorumluluğu TBK’da özen yükümlülüğü başlığı altında düzenlenmiş bir kusursuz sorumluluk halidir. Yapı malikinin sorumluluğunun doğması için öncelikle bir bina veya diğer yapı eseri bulunmalı, yapı maliki veya intifa ya da oturma hakkı sahibi mevcut olmalı, zarar yapım bozukluğu veya bakım eksikliğinden kaynaklanmalı ve illiyet bağını kesen bir sebep bulunmamalıdır. Tüm bu şartların gerçekleşmesi halinde yapı maliki kusursuz sorumluluk hükümlerine göre sorumlu olur ve zarar görenler yapı malikine karşı dava açabilirler.
“Bina veya yapı eseri malikinin sorumluluğu, yapı eserinin yapımındaki bozukluğa veya bakımındaki eksikliğe dayanmaktadır. Sorumluluğun doğmasında, yapılıştaki bozukluk- bakım eksikliği ayrımının bir önemi bulunmamaktadır. Zira, malikin sorumlu olması için bakım eksikliği veya yapılıştaki bozukluktan herhangi birinin varlığı yeterli görülmektedir.” (Yargıtay 17. HD. 2016/17333 E., 2019/8807 K., 02.10.2019 T.).
BİNA DIŞINDAKİ YAPILARDA YAPI MALİKİNİN SORUMLULUĞU DOĞAR MI?
Yapı malikine karşı dava açılabilmesi için bir bina veya yapı eseri bulunmalıdır. Zira TBK md. 69’da iki tür yapı öngörülmüştür. Bunlardan ilki olan bina, kişilerin barınma ya da korunma amacıyla toprağa bağlı olarak yaptıkları, etrafı çevrili genellikle üstü örtülü olan sabit yapılardır. İkincisi olan diğer yapı eserleri ise toprağa doğrudan doğruya veya dolaylı olarak bağlı bulunan insan eliyle yapılmış bina dışındaki yapılardır. Bir yapının diğer yapı eserlerinden sayılması için sabit ve toprağa bağlı olması ve insan eliyle yapılmış olması gerekir. Dolayısıyla yapı malikinin sorumluluğu, sadece bina türündeki yapıları değil diğer yapı eserlerini de kapsar.
İNTİFA VEYA OTURMA HAKKI SAHİBİNE KARŞI DAVA AÇILABİLİR Mİ?
TBK md. 69/2’de intifa ve oturma hakkı sahibinin binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan malikle birlikte müteselsilen sorumlu olduğu düzenlenmiştir. İntifa hakkı Türk Medeni Kanunu (TMK) md. 794 ve devamında düzenlenmiştir. İntifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Aksine bir düzenleme olmadıkça sahibine konusu üzerinde tam yararlanma hakkı verir. İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir. İntifa hakkı sahibi, bu yetkilerini kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorundadır. Oturma hakkı ise TMK md. 823 ve devamında düzenlenmiştir. Oturma hakkı, bir bina veya onun bir bölümünden konut gibi yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı başkasına devredilemez ve miras bırakılamaz. TBK md. 69/2’de intifa ve oturma hakkı sahibi sadece bakım eksikliğinden meydana gelecek zarardan sorumlu tutulmuş, bunların yapımından kaynaklanan bozukluklar açısından ise sorumlu tutulmamıştır.
YAPIM BOZUKLUĞU DURUMUNDA YAPI MALİKİNE KARŞI DAVA
TBK md. 69/1’de yapımındaki bozukluklar ve bakımındaki eksikler ifadesine yer verilerek sorumluluğun oluşması için iki hâl belirtilmiştir. Bunlardan yapım bozukluğu üç şekilde oluşabilir. İlki, bina veya diğer yapı eserinin yapımı izne tabi olduğu halde bu izin alınmadan bunların yapılmasıdır. İkincisi, bu izin alınmasına rağmen yapının iznin amaç ve kapsamına aykırı olarak yapılmasıdır. Üçüncüsü ise izin verildikten sonra yapının değiştirilerek ayıplı ya da bozuk hale getirilmesidir. Bu durumlardan herhangi birinin varlığı halinde yapım bozukluğu meydana gelir. Bina veya diğer yapı eseri sahibi bu bozukluğu biliyor veya bozukluk kendisinden kaynaklanmışsa oluşacak zararlardan sorumludur. Dolayısıyla, yapı bozukluğu bakımından yapı malikinin sorumluluğunun oluşması durumunda yapı malikine karşı dava açılabilir.
BAKIM EKSİKLİĞİ DURUMUNDA YAPI MALİKİNE KARŞI DAVA
Yapı malikinin sorumluluğu yapının tam ve doğru bir şekilde yapılması ile bitmez. Bina ve diğer yapı eserleri zamanla eskir ve bu eskime yapının üçüncü kişilere zarar verme riskini ortaya çıkarır. Bu sebeple yapı maliki binaları ve diğer yapı eserlerini denetim altında tutmak, eskiyen parçaları yenileriyle değiştirmek zorundadır. Dolayısıyla bakım eksikliğinden kaynaklanan bir zarardan yapı maliki sorumlu olduğu için yapı malikine karşı dava açılabilir.
“Mahkemece, yangına karşı önlemlerin alınmasını sağlama yükümlülüğünün BK’nın 58. maddesinde bina maliklerine atfedilmiş olan binanın fena yapılması veya bakım, onarım ve muhafaza yükümlülüğü kapsamına giren türde bir yükümlülük olmadığı, bu yükümlülüğün mülkiyete dayalı bir yükümlülük değil, işletme hakkına ve sorumluluğuna dayalı bir yükümlülük olduğu, bina maliki olan davalı … Sanayi Ticaret A.Ş’nin oluşan zararda sorumluluğunun bulunmadığı gerekçesi ile yanılgılı değerlendirme yapılarak davalı … Sanayi Ticaret A.Ş aleyhine açılan davanın Reddine kararı verilmiştir. Buna göre, yukarıdaki açıklamalar ışığında, dosya içerisinde bulunan raporlarda yangına sebebiyet veren binada yangın ve güvenlik önlemlerinin olmadığı anlaşılmış olup binanın yapıldığı zamanın şartlarına uygun yapılmış olmasının ve gerekli izin ve ruhsatların alınmış olmasının bina malikinin sorumluluğunu ortadan kaldırmayacağı kabul edilerek bina malikinin sorumluluğuna göre oluşan zarardan davalı … Sanayi Ticaret A.Ş’nin de sorumlu tutulması gerekirken…” (Yargıtay 17. HD. 2017/5734 E., 2020/2236 K., 27.02.2020 T.).
İLLİYET BAĞININ KESİLMESİ YAPI MALİKİNİN SORUMLULUĞUNU KALDIRIR MI?
Yapı malikinin sorumluluğu TBK’da özen yükümlülüğü başlığı altında düzenlenmiş bir kusursuz sorumluluk halidir. Kusursuz sorumluluk hallerinden bazılarına kurtuluş kanıtı getirme imkânı tanınmışken yapı malikinin sorumluluğu bakımından böyle bir imkan tanınmamıştır. Bu sebeple yapı malikinin sorumluluğu kurtuluş kanıtı getirilmesi mümkün olmayan bir sorumluluk hali olarak kabul edilir. Fakat kişi haksız fiilde illiyet bağını kesen diğer sebeplerin varlığını ispat ederek sorumluluktan kurtulabilir. İlliyet bağını kesen sebepler mücbir sebep ile zarar görenin veya üçüncü kişinin ağır kusurudur. Örneğin binada hiçbir yapım bozukluğu veya bakım eksikliği bulunmamasına rağmen mücbir sebeple zarar oluşmuşsa illiyet bağı kesilir. Yapım bozukluğu veya bakım eksikliği ile oluşan zarar arasında illiyet bağını kesen bir sebebin bulunması durumunda yapı malikine karşı dava olumsuz sonuçlanabilir.
“Bina veya yapı eseri malikinin sorumlu tutulabilmesi için; yapım bozukluğu veya bakım eksikliğinden zararın doğması, yapım bozukluğu veya bakım eksikliği ile zarar arasında uygun illiyet bağının bulunması yeterlidir. Bina veya yapı eseri malikinin sorumluluğu bakımından bulunması zorunlu unsur olan illiyet bağı yönünden ise, bu bağın kesilmesine yol açacak sebeplerin somut olayda gerçekleşmemiş olması gereklidir. İlliyet bağını kesen sebepler ise; mücbir sebep, zarar görenin ya da üçüncü kişinin ağır kusurudur. Zarar, aradaki illiyet bağını kesecek derecede bir mücbir sebepten, zarar görenin ya da üçüncü bir kişinin kusurundan doğmuş ise yapı malikinin sorumluluğu söz konusu olmaz.” (Yargıtay HGK. 2017/3-439 E., 2017/1463 K., 29.11.2017).
YAPI MALİKİNİN MÜTERAFİK KUSUR KAPSAMINDA SORUMLULUĞU
Müterafik kusur, zarar görenin zararın doğumunda veya artmasında etkisinin bulunmasıdır. Zarar başkasının fiilinden kaynaklanmış olsa da yapı maliki zararın doğmasına veya artmasına sebebiyet vermişse yapı malikinin müterafik kusurundan söz edilebilir. Bu durumda yapı malikine karşı dava bakımından talep edilebilecek tazminat tutarında kusur da dikkate alınarak indirim yapılacaktır.
“İSKİ‘nin sorumluluğunda bulunan borunun patlamasıyla açığa çıkan suyun bodrum katta bulunan sigortalı dairede hasara sebebiyet verdiği bu durumda bina sahibinin sorumlu bulunduğu davalının sorumluluğunun bulunmadığı belirtilmiştir. Ancak, mahkemece alınan bilirkişi raporunda borunun kırılması nedeniyle açığa çıkan suyun sigortalı konuta zarar verdiği belirlenmiştir. Bilirkişi raporunda sözü edilen hususların kusursuz sorumluluğu tamamen ortadan kaldıracak sebep olarak kabul edilemez.
Açıklanan bu maddi ve hukuksal nedenlere göre zararın, davalıya ait su borusunun kırılması sonucu oluştuğu anlaşılmaktadır ki, bu halde, sigortalı binada binanın onaylı mimari projesine göre inşa edilmemiş olması davalının sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
Bu itibarla mahkemece davalının su borusunun kırılması nedeniyle sorumlu bulunduğu, sigortalının ise binanın onaylı mimari projesine göre inşa edilmemiş olması nedeniyle bu durumun müterafik kusur teşkil edeceği kabulü ile bilirkişiden ek rapor alınıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken…” (Yargıtay 17. HD. 2016/17333 E., 2019/8807 K., 02.10.2019 T.).
YAPI MALİKİNİN SORUMLULUĞUNDA HAKKANİYET İNDİRİMİ
TBK md. 51/1’de hâkimin, tazminatın kapsamını ve ödenme biçimini, durumun gereğini ve özellikle kusurun ağırlığını göz önüne alarak belirleyeceği düzenlenmiştir. Bu bakımdan Yargıtay, özellikle depremin ne zaman ve hangi büyüklükte olacağı öngörülemeyen ve gerçekleştiğinde büyük bir yıkıma sebebiyet veren, bölgede herkesi etkileyen doğal afet olduğunu gözeterek, tazminat miktarından TBK md. 51/1 uyarınca uygun bir indirim yapılması gerektiğine karar vermiştir. Bu sebeple yapı malikine karşı dava açılması durumunda şartların bulunması halinde TBK md. 51/1 uyarınca hakkaniyet indirimi yapılabilecektir.
“Somut olayda; 09/11/2011 tarihinde meydana gelen deprem sırasında davalılara ait binanın yıkılarak davacılara ait binada ağır hasara neden olduğu, davalı yapı maliklerinin sorumluluğuna dayanılarak tazminat istemiyle açılan eldeki davada ….. davaya konu binadaki ağır hasarın ne zaman ve ne şekilde meydana geldiğinin, gerçekleşen zarardan davalıların sorumluluklarına gidilip gidilemeyeceğinin tespiti noktasında, dosyadaki mevcut AFAD tarafından hazırlanan 28/10/2011 tarihli “ ön hasar tespit formu” ile “ ağır – yıkık derecede hasar gören afetzedelere ait (kesin hasar tespit) isim listesi” de dikkate alınarak, konusunda uzman üç kişilik bilirkişi heyetinden, Yargıtay ve taraf denetimine elverişli rapor alınması sonrasında raporun toplanan diğer deliller ile birlikte değerlendirilmesi suretiyle davalıların kusursuz sorumluluğunu ortadan kaldıracak şekilde illiyet bağının kesilip kesilmediği, illiyet bağı kesilmediyse davaya konu binanın gerçekleşen deprem sırasında ağır hasara uğramış olduğu, depremin şiddeti göz önünde bulundurulduğunda her ne kadar mücbir sebep olarak kabul edilemese de, ne zaman ve hangi büyüklükte olacağı öngörülemeyen ve gerçekleştiğinde büyük bir yıkıma sebebiyet veren, bölgede herkesi etkileyen doğal afet olduğu gözetilerek, davacıların talep edebileceği tazminat miktarından TBK’nın 51 inci maddesinin 1 inci fıkrası uyarınca uygun bir indirim yapılması suretiyle oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken…” (Yargıtay 3. HD. 2021/2930 E., 2021/13715 K., 28.12.2021 T.).
YETERLİ ÖNLEMLERİ ALMIŞSA YAPI MALİKİNİN SORUMLULUĞU DOĞAR MI?
Yapı maliki kusursuz sorumlu ise de zarar binadan değil üçüncü kişinin kusurundan kaynaklanmışsa, illiyet bağı ortadan kalkar. Ayrıca alarm, kamera sistemi, bekçi bulundurmak gibi yeterli önlemler alınmışsa yapı maliki sorumlu olmaz. Yapı malikinin meydana gelen zarardan sorumluluğunun bulunmadığı durumlarda yapı malikine karşı davanın olumsuz sonuçlanma ihtimali bulunmaktadır.
“Somut olayda; yangın sonrası düzenlenen yangın raporunda; 20.11.2013 tarihinde saat 01:30’da fabrikanın arka bölümünün alevli surette yanmakta olduğunun görüldüğü, fabrikanın istinat duvarının cadde arasında kalan yürüme yolu bulunduğu, yangının başlangıç noktasının bina girişine göre sağ arka köşede bulunduğu, bu bölgede yangın çıkaracak açık ateş kaynağına rastlanmadığı, yangının çıkış sebebinin tespit edilemediği, adli makamlarca tetkikinin uygun olduğu belirtilmiştir. Buradan da anlaşıldığı üzere, binada, özellikle de yangın çıkan bölgede yangın çıkaracak bulgulara da rastlanmadığına göre yangın, davalının kullanımında olan binada değil, binanın dışında meydana gelmiştir. Davalılar, kusursuz sorumlu ise de yangının, davalı bina malikinin kullanımında olan binadan kaynaklanmaması, dış etkenler nedeni ile yangının çıktığının anlaşılması, davalının bina maliki olarak alarm, kamera sistemi, bekçi bulundurmak gibi yeterli önlemleri almış olması, 3. kişinin kusuru nedenleri ile davalı ile zarar arasındaki illiyet bağı ortadan kalkmıştır. Bu durum karşısında davalıların meydana gelen zarardan sorumluluğunun bulunmadığı gözetilerek…” (Yargıtay 17. HD. 2016/14027 E., 2019/9576 K., 17.10.2019 T.).
YAPI MALİKİNE KARŞI DAVA HAKKINDA GENEL BİLGİLER
YAPI MALİKİNİN SORUMLULUĞU DAVASI
Yapı malikinin sorumluluğu davası hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
YAPI MALİKİNİN SORUMLULUĞU ZAMANAŞIMI
Yapı malikinin sorumluluğu zamanaşımı hususunda yukarıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
YAPI MALİKİNİN SORUMLULUĞU MAHKEME
Yapı malikinin sorumluluğu mahkeme hususunda yukarıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
YAPI MALİKİNE KARŞI DAVA AÇMAK
Yapı malikine karşı dava açmak hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
YAPI MALİKİ İLE TAŞINMAZ MALİKİ ARASINDAKİ FARK
Yapı maliki ile taşınmaz maliki arasındaki fark yukarıda ayrıntılı değerlendirilmiştir.
YAPI MALİKİNİN SORUMLULUĞU DAVASI AVUKATI
Yapı malikinin sorumluluğu davası avukatı yukarıda ayrıntılı değerlendirilmiştir.
YAPI MALİKİNİN SORUMLULUĞU DURUMUNDA KİRACIYA RÜCU
Yapı malikinin sorumluluğu durumunda kiracıya rücu yukarıda ayrıntılı değerlendirilmiştir.
YAPI MALİKİNİN SORUMLULUĞU KAÇ YILDIR?
Yapı malikinin sorumluluğu kaç yıldır hususunda yukarıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
YAPI MALİKİNİN SORUMLULUĞU YANGIN
Yapı malikinin sorumluluğu yangın hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
YAPI MALİKİNİN SORUMLULUĞU MÜTEAHHİT
Yapı malikinin sorumluluğu müteahhit hususunda yukarıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
YAPI MALİKİNİN SORUMLULUĞU ANKARA AVUKATI
Yapı malikinin sorumluluğu Ankara avukatı yukarıda ayrıntılı değerlendirilmiştir.
DEPREM SEBEBİYLE YAPI MALİKİNİN SORUMLULUĞU DAVASI
Deprem sebebiyle yapı malikinin sorumluluğu davası yukarıda ayrıntılı değerlendirilmiştir.
YANGIN SEBEBİYLE YAPI MALİKİNE KARŞI DAVA
Yangın sebebiyle yapı malikine karşı dava hususunda yukarıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.