TAŞINMAZIN GEÇ TESLİMİ NEDENİYLE KİRA TAZMİNATI
Taşınmazın geç teslimi nedeniyle kira tazminatı günümüzde oldukça merak edilen bir konudur. Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde, müteahhitlerle yapılan inşaat sözleşmelerinde, TOKİ ile yapılan inşaat sözleşmelerinde ve genel olarak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde taşınmazın geç teslimi ya da ayıplı ifası gibi durumlar söz konusu olabilmektedir. İnşaat sözleşmelerinde taşınmazın geç teslimi sebebiyle yaşanan kira kayıplarını telafi etmek maksadıyla taşınmazın geç teslimi nedeniyle kira tazminatı talep edilmektedir. Bu amaçla talep edilen kira tazminatlarında alanında uzman ve deneyimli bir avukatla çalışılmasında fayda vardır. Taşınmazın geç teslimi nedeniyle kira tazminatı hususunda usule ilişkin kuralları bilen ve kira tazminatına ilişkin süreleri takip eden bir avukatla çalışılması ileride oluşması muhtemel olan hak kayıplarının önüne geçecektir.
Aşağıda; taşınmazın geç teslimi nedir, taşınmazın geç teslimi nedeniyle kira tazminatı nedir, taşınmazın geç teslimi nedeniyle kira tazminatı hukuki niteliği nedir, taşınmazın geç teslimi nedeniyle kira tazminatı talep edilebilmesinin koşulları, taşınmazın geç teslimi nedeniyle kira tazminatı miktarı ne kadar, inşaat sözleşmesinde cezai şart ve kira tazminatı farkı gibi konular ayrıntılı olarak incelenecektir.
TAŞINMAZIN GEÇ TESLİMİ NEDİR?
İnşaat sözleşmelerinde yüklenicinin ve sözleşmenin diğer tarafının birbirlerine karşı bir takım borçları vardır. Bu kapsamda yüklenicinin de özen ve sadakat borcu, sözleşmede kararlaştırılan işi teslim borcu gibi borçları vardır. Bunun yanında yüklenicinin yapılan işi zamanında teslim etme borcu da bu borçlardan biridir. Ancak inşaat sözleşmelerinde bir takım sebeplerle yapı, sözleşme taraflarınca kararlaştırılan sürede ya da işin tamamlanması için gereken makul sürede teslim edilemeyebilir. Taşınmazın geç teslimi de yüklenicinin inşaat sözleşmesinin taraflarınca kararlaştırılan sürede ya da inşaatın teslimi için gereken makul sürede yapının teslim edilmemesi, bu süreler geçtikten sonra taşınmazın teslim edilmesi anlamına gelir. Bu gibi hallerde yüklenicinin taşınmazı geç teslimi, sözleşmenin diğer tarafının bazı haklarını kullanabilmesine olanak sağlar. Taşınmazın geç teslimi nedeniyle kira alacağı da iş sahibinin yükleniciden talep edebileceği haklardan biridir.
TAŞINMAZIN GEÇ TESLİMİ NEDENİYLE KİRA TAZMİNATI NEDİR?
Taşınmazın geç teslimi nedeniyle kira tazminatı, imzalanan inşaat sözleşmesi sonucunda yüklenicinin taşınmazı geç teslim etmesi nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatı ya da inşaat sözleşmesinde kararlaştırılmamışsa yükleniciden talep edilen rayiç kira bedelidir. Başka bir anlatımla, taşınmazın geç teslimi nedeniyle kira tazminatı; yüklenicinin binayı teslim etmede temerrüde düşmesi nedeniyle, inşaat sözleşmesinde alacaklı tarafın sözleşmede kararlaştırılan taşınmazın aynen teslimini ve yoksun kaldığı kira gelirlerini talep etmesidir. Bununla birlikte taşınmazın geç teslimi nedeniyle kira tazminatı talep edilebilmesi için oluşan zarar ile taşınmazın geç teslimi arasında nedensellik bağı bulunmalıdır.
TAŞINMAZIN GEÇ TESLİMİ NEDENİYLE KİRA TAZMİNATI HUKUKİ NİTELİĞİ NEDİR?
Taşınmazın geç teslimi nedeniyle kira tazminatı müspet zarara ilişkin bir alacak talebidir. Müspet zarar, inşaat sözleşmesinin hiç veya gereği gibi yerine getirilememesinden doğan zarardır. Alacaklı, müspet zarar ile iş sahibinin malvarlığı değeri ve yüklenici sözleşmeye uygun olarak hareket etseydi oluşacak malvarlığı değeri arasındaki farkın hesaplanmasıyla bulunur.
“Davada hüküm altına alınan miktar inşaatın zamanında teslim edilmemesi yüzünden oluşan kira alacağından, inşaatın yapım bedelinin tenzili suretiyle bulunan miktardan ibarettir. Bu tür alacak akdin ifasına bağlı müspet zarardan sayılmaktadır.”( Yargıtay Kararı – 15. HD., E. 2005/8043 K. 2006/1176 T. 02.03.2006)
TAŞINMAZIN GEÇ TESLİMİ NEDENİYLE KİRA TAZMİNATI TALEP EDİLEBİLMESİNİN KOŞULLARI
Taşınmazın geç teslimi nedeniyle kira tazminatı talep edilebilmesinin bir takım şartları vardır. Aşağıda genel anlamda aranan şartların bazılarından bahsedilecektir.
GEÇERLİ BİR İNŞAAT SÖZLEŞMESİ BULUNMALI
Taşınmazın geç teslimi nedeniyle kira tazminatı talebinde bulunabilmek için yüklenici ve iş sahibi arasındaki inşaat sözleşmesi geçerli bir şekilde yapılmış olmalıdır. Geçersiz bir sözleşmenin ifası istenemez. Dolayısıyla bu sözleşmeye dayanılarak taşınmazın geç teslimi nedeniyle kira tazminatı talebinde bulunulamaz. Kira tazminatının dayandığı inşaat sözleşmesi, kanunun emredici hükümlerine, genel ahlak, kamu düzeni ve kişilik haklarına aykırı olmamalıdır. Bunun yanında konusu imkânsız olan inşaat sözleşmeleri de geçersizdir. İnşaat sözleşmeleri yanılma, korkutma gibi iradeyi sakatlayan hallerin varlığı halinde de iptal edilebilir. İptal edilme koşullarının oluşması halinde de inşaat sözleşmesi geçersiz olacaktır. Dolayısıyla taşınmazın geç teslimi nedeniyle kira tazminatı talep etme imkanı bulunmayacaktır.
YÜKLENİCİNİN TAŞINMAZI GEÇ TESLİM ETMELİ
Taşınmazın geç teslimi nedeniyle kira tazminatının talep edilebilmesi için yüklenici inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan tarihten veya makul süreden sonra teslim etmiş olmalıdır. Makul süre, her somut olayın özelliğine göre değişmektedir. Ayrıca eğer inşaat sözleşmesinde bir süre belirtilmemişse, teslim için makul süre geçmiş ise iş sahibi yükleniciye ihtarda bulunmalıdır. Bununla birlikte ihtar gerektirmeyen hallerin varlığı halinde yüklenici temerrüde düşmüş sayılır.
YÜKLENİCİ TAŞINMAZI GEÇ TESLİM ETMEKTE KUSURLU OLMALI
Kira tazminatı talep edebilmek için yüklenici taşınmazı geç teslim etmekte kusurlu olmalıdır. Yüklenici inşaat sözleşmesi ile taşınmazı zamanında teslim etmekle yükümlüdür. Dolayısıyla yüklenici, taşınmazı zamanında teslim etmemiş ve bu yaşanan gecikmede kusuru bulunmadığını kanıtlamamış ise iş sahibinin geç teslim sebebiyle talep ettiği kira tazminatını ödemekle yükümlüdür.
“Bütün sözleşmelerde olduğu gibi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de taraflar sözleşmenin kendilerine yüklediği borçları belirlenen zaman ve biçimde ifa etmek zorundadır. Buna göre borçlunun edimini süresinde yerine getirmemesi halinde gecikmede kusuru bulunmadığını kanıtlamadıkça ve alacaklının seçimlik hakkını dava tarihi itibariyle yürürlükte olan BK’nın 106/II. maddesinde belirtildiği gibi ifayı beklemek ve gecikmeden doğan zararlarını istemek şeklinde kullanması durumunda sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatından sorumludur ve aksine düzenleme yoksa bu miktarın değiştirilmeksizin uygulanması gerekir.”( Yargıtay Kararı – 23. HD., E. 2014/2816 K. 2015/654 T. 05.02.2015)
KİRA TAZMİNATI MİKTARI NE KADAR?
İnşaat sözleşmesinde kira tazminatı miktarı genellikle sözleşmede taraflar tarafından kararlaştırılmaktadır. Bunun yanında taraflar sözleşmede kira tazminatı miktarını kararlaştırmamış olabilirler. Bu iki husus ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE BELİRLENEN KİRA TAZMİNATI
İnşaat sözleşmesinde taşınmazın geç teslim edilmesi sebebiyle maktu olarak kira tazminatı belirlenebilir. İnşaat sözleşmesinin tarafları maktu olan bedeli talep etmişse kira tazminatı sözleşmede kararlaştırılan bedel üzerinden ödenir. İnşaat sözleşmesinin tarafları maktu olarak belirledikleri kira tazminatı ile bağlıdırlar. İnşaat sözleşmesinde iş sahibinin kira geliri kaybı inşaat sözleşmesinde belirlenen zararı geçmişse bile belirlenen bedelin üzerinde talepte bulunamaz.
“Davanın açıldığı 11.3.1997 tarihine kadar İnşaatın teslim edilmediği uyuşmazlık konusu değildir. Gecikme halinde ödenmesi öngörülen daire başına 400.000.-TL. ise, ifaya ekli cezai şart olmayıp, kira (gecikme tazminatı) dır. Bu kira, maktu olarak tesbit edilmiş olup, daireler teslim edilene kadar arttırma (uyarlama) yapılmadan ödenecek demektir. Yani, davacının aylık kira geliri kaybı, bu miktarın üzerinde olsa dahi, daire başına aylık 400.000-TL’ndan fazlasını talep etme hakkı yoktur.”(Yargıtay Kararı – 15. HD., E. 1998/1797 K. 1998/2279 T. 28.05.1998)
İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE KİRA TAZMİNATININ BELİRTİLMEMESİ
İnşaat sözleşmesinde kira tazminatı kararlaştırılmasa dahi rayiç kira bedeli üzerinden tazminat talep edilebilir. İnşaat sözleşmelerinde kira ödeneceğine ilişkin bir hüküm yoksa ya da miktar belirtilmeden rayiç kira ödeneceği kararlaştırılmışsa, mahalli rayiçlere göre kira bedeli talep edilir. İnşaat sözleşmesinde kira tazminatı miktarı belirtilmemiş veya rayiç kira bedeline göre tazminatın ödeneceği düzenlenmişse rayiç kira bedeline göre kira tazminatı belirlenmelidir. Rayiç kira tespiti için kiralananın özellikleri ve kiralanan yerle etrafındaki aynı nitelikte kabul edilebilecek hususlar yapılan değerlendirmeye esas alınmalıdır. Mahkeme tarafından rayiç kira bedelinin tespiti için, keşif yapılmalı ve kira tazminatı istenen yerin tüm bölümleri üzerinde ayrı ayrı durulmalı, bölgede mevcut olan kira ücretleri ile yapılacak mukayeseler sonucunda benzer yerler ile kira tazminatının konusu olan yer karşılaştırılmalıdır. Bunun yanında rayiç kira bedeli tespiti için kiraya etki eden diğer hususlar da dikkate alınmalıdır.
“Emsal ve rayicin tesbitinde; kiralananın özellikleri ve kiralanan yerle civarında aynı nitelikte kabul edilebilecek hususların mukayeseye esas alınması zorunluğu vardır. Ancak böyle bir mukayese sonunda rayiç kiranın tesbiti sağlanabilir.
O halde mahkemece, yeniden keşif yapılarak (inşaat mühendisi, hukukçu ve emlakçı bilirkişilerle) 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına uygun rapor alınmaldır. Mahkemece, dava konusu yerin tüm üniteleri üzerinde ayrı ayrı durularak, yörede oluşan kira paraları ile yapılacak karşılaştırmalar sonucu (kira sözleşmeleri de getirtilip incelenerek-bilirkişi re’sen emsal de bulabilir) benzer yerler dava konusu yer ile ayrı karşılaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de durularak emsal ve rayice göre kira parası tesbit edilmelidir.”(Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2006/11935 K. 2006/13516 T. 19.10.2006)
İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE CEZAİ ŞART
İnşaat sözleşmesinde cezai şart, borçlunun borcunu inşaat sözleşmesine uygun olarak yerine getirmemesi halinde ödenmesi kararlaştırılan cezadır. Başka bir anlatımla cezai şart, borçlunun sözleşmede kararlaştırılan borca aykırı hareket etmesi sebebiyle ortaya çıkar. Ayrıca cezai şart için bir zararın meydana gelmesine gerek yoktur. İnşaat sözleşmesinde kararlaştırılan edimleri yerine getirmemek yeterlidir. Bunun yanında yüklenici, inşaat sözleşmesinde borca aykırılığın kendi kusurundan kaynaklanmadığını ispat ederse cezai şartı ödemekten kurtulur. İnşaat sözleşmelerinde cezai şart genellikle geç teslim halleri için kararlaştırılmaktadır. Dolayısıyla inşaat sözleşmesinde geç teslim sebebiyle uğranılan zarar talep edilirken hem kira tazminatı hem cezai şart gündeme gelmektedir.
İnşaat sözleşmelerinde taşınmazın geç teslimi sebebiyle kararlaştırılan bedelin kira tazminatı mı yoksa cezai şart mı olduğu karıştırılan bir konudur. İnşaat sözleşmesinde bulunan kaydın taşınmazın teslimini sağlamak amacıyla mı yoksa ileride oluşabilecek muhtemel zararları mı dikkate alarak düzenledikleri incelenerek cezai şart mı yoka kira tazminatı mı olduğu belirlenebilir. Nitekim sözleşmeye konulan şart ileride olması muhtemel zararları öngörerek konulmuşsa tarafların iradeleri ile götürü bedel belirledikleri için maktu kira tazminatı söz konudur. Ancak inşaat sözleşmesinde bulunan şart tarafların inşaat sözleşmesinden doğan borçlarını yerine getirmeleri amacıyla düzenlenmişse cezai şart söz konusudur.
İnşaat sözleşmesinde yer alan kaydın cezai şart mı yoksa kira tazminatı mı olduğu önemlidir. İnşaat sözleşmesinde yer alan cezai şart ile kira tazminatı iki ayrı hukuki müessese olduğu için bu durumun tespiti gerekecektir. İnşaat sözleşmesinde yer alan cezai şart ile kira tazminatının farklılıklarını daha iyi anlamak için iki hukuki müessese arasındaki farklar genel hatlarıyla ortaya konulacaktır.
- Cezai şart sözleşmede kararlaştırılmadığı sürece talep edilemezken, kira tazminatı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılmasa bile talep edilebilir.
- Cezai şartın talep edilebilmesi için herhangi bir zararın ortaya çıkması gerekmez ancak kira tazminatının istenebilmesi için zararın varlığı şarttır.
- Cezai şartın aşırı bulunması durumunda indirilmesi talep edilebilirken inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan maktu kira tazminatının indirilmesi ya da artırılması talep edilemez.
- Cezai şartın amaçlarından biri borçluyu ifaya zorlamaktır, maktukira tazminatının asıl amacı ise muhtemel zararın hesabında kolaylıksağlamaktır.
- Cezai şart ile birlikte kira tazminatı talep edilmişse, alacaklı borçlunun kusurunu ve
cezai şart miktarını aşan bir zararın mevcudiyetini ispat etmelidir. Aksine sözleşmede
bir hüküm bulunmadığı sürece, her iki talebe de hükmedilmeyip, alacaklıya gerçek
iradesinin ne olduğu açıklattırılmalıdır.
İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE KİRA TAZMİNATI ZAMANAŞIMI
İnşaat sözleşmelerinde yaşanan teslimde gecikme sebebiyle talep edilen kira tazminatı talebine ilişkin zamanaşımı süresi sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden ya da sözleşmede kararlaştırılmamışsa makul süre geçtikten sonra başlar. Bununla birlikte geç teslim sebebiyle açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yılı geçmesiyle zamanaşımına uğrar.
“Kira tazminatında zamanaşımı süresi bağımsız bölümün teslim edilmesi gereken tarihten itibaren başlar. O halde arsa sahibi teslim edilmesi gereken tarihteki gecikilen her ay için zararını davayla isteyebileceğine göre her geçen ay zararı o ayın sona ermesiyle istenebilir (muaccel) hale gelir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 13.03.2014 gün 2013/8510 E: 1907 K. sayılı ilamı da bu yöndedir.”(Yargıtay Kararı – 23. HD., E. 2016/1795 K. 2017/2410 T. 28.9.2017)
TAŞINMAZIN GEÇ TESLİMİ NEDENİYLE KİRA TAZMİNATI GENEL BİLGİLER
TAŞINMAZIN GEÇ TESLİMİ NEDENİYLE KİRA TAZMİNATI
Taşınmazın geç teslimi sebebiyle kira tazminatı ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE CEZAİ ŞART VE TAŞINMAZIN GEÇ TESLİMİ NEDENİYLE KİRA
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde cezai şart ve taşınmazın geç teslimi sebebiyle kira tazminatı ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
TAŞINMAZIN GEÇ TESLİMİ NEDEYİYLE KİRA TAZMİNATI DAVASI
Taşınmazın geç teslimi sebebiyle kira tazminatı davası ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
İNŞAAT SÖZLEŞMESİ TAŞINMAZIN GEÇ TESLİMİ NEDEYİYLE KİRA TAZMİNATI
İnşaat sözleşmesi taşınmazın geç teslimi sebebiyle kira tazminatı ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
TAŞINMAZIN GEÇ TESLİMİ NEDEYİYLE KİRA TAZMİNATI İHTARNAME
Taşınmazın geç teslimi sebebiyle kira tazminatı ihtarname ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
TAŞINMAZIN GEÇ TESLİMİ NEDEYİYLE KİRA TAZMİNATI AVUKATI
Taşınmazın geç teslimi sebebiyle kira tazminatı avukatı ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
TAŞINMAZIN GEÇ TESLİMİ NEDEYİYLE KİRA TAZMİNATI ANKARA AVUKATI
Taşınmazın geç teslimi sebebiyle kira tazminatı Ankara avukatı ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
TAŞINMAZIN GEÇ TESLİMİ NEDEYİYLE KİRA TAZMİNATI GECİKME
Taşınmazın geç teslimi sebebiyle kira tazminatı gecikme ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
TAŞINMAZIN GEÇ TESLİMİ NEDEYİYLE KİRA TAZMİNATI NASIL TALEP EDİLEBİLİR?
Taşınmazın geç teslimi sebebiyle kira tazminatı nasıl talep edilebilir ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.