Tahliye taahhüdünün iptali, son zamanlarda merak edilen konuların başında gelmektedir. Zira kira fiyatlarındaki artış kiraya verenlerin kiracılardan tahliye taahhüdü talep etmesine yol açmakta, kabul edilmemesi halinde taşınmazı kiralayamayacağını bilen kiracılar ise istemeden de olsa tahliye taahhüdü vermektedirler. Tahliye taahhüdünün varlığı, kiraya verenlerin kira bedelini yasal sınırlar üzerinde belirleyebilmesini sağlamaktadır. Bu durum ise kiracıları tahliye taahhüdüne dayalı tahliye sürecinden önce veya sonra farklı çözümler aramaya itmektedir. Tahliye taahhüdünün iptali konulu yazımızda tahliyeye ilişkin hukuki süreçten önce veya sonra tahliye taahhüdünün iptali açısından yapılabilecekler anlatılacaktır.
TAHLİYE TAAHHÜDÜ NEDİR?
Tahliye taahhüdünün iptalinde önce taahhüt ve tahliye taahhüdü kavramları da incelenmelidir. Taahhüt, bir edimin yapılması ya da yapılmamasının üstlenildiği irade beyanıdır. Tahliye taahhüdü ise kira ilişkisinde kiracının kiralayana karşı kiralananı belirtilen tarihte kayıtsız ve şartsız boşaltacağına ilişkin yazılı bir beyandır. Tahliye taahhüdü, kiracı tarafından bizzat imzalanmalıdır. Zira kiracı dışında üçüncü kişilerce imzalanan tahliye taahhüdü geçersiz olacaktır.
TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN GEÇERLİLİK KOŞULLARI NELERDİR?
Tahliye taahhüdünün iptali için geçerli bir tahliye taahhüdü bulunmalıdır. Bu kapsamda kiracının üstlendiği kiralananı boşaltma taahhüdünün hukuken sonuç doğurabilmesi bazı koşullara bağlıdır. Bu koşullardan herhangi birinin eksikliği taahhüdü geçersiz kılar. Tahliye taahhüdün geçerlilik koşulları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 352/1 ve Yargıtay kararları doğrultusunda belirlenmiştir. Bu kapsamda geçerli bir tahliye taahhüdü için şu şartlar sağlanmalıdır.
- Tahliye taahhüdü, yazılı bir belge şeklinde hazırlanmalıdır.
- Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi yapıldıktan sonra imzalanmalıdır. Zira, kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya öncesinde imzalanmış tahliye taahhüdü geçersizdir.
- Tahliye taahhüdünde kiralanan taşınmazın tahliye edileceği tarih açıkça yazılmalıdır.
- Tahliye taahhüdü, tarafların açık rızaları doğrultusunda imzalanmalıdır.
- Kiralanan aile konutu ise tahliye taahhüdünü her iki eş beraber imzalamalıdır.
TAHLİYE TAAHHÜDÜ ŞARTA BAĞLI DÜZENLENEBİLİR Mİ?
Bir sözleşmenin hüküm ifade etmesi, gerçekleşip gerçekleşmeyeceği bilinmeyen bir olguya bırakılmışsa, sözleşme geciktirici koşula bağlanmış olur. Aksi kararlaştırılmamışsa, geciktirici koşula bağlı sözleşme, ancak koşulun gerçekleştiği andan başlayarak hüküm ifade eder (TBK md. 170). Tahliye taahhüdü de geciktirici şarta bağlanabilir. Geciktirici şartın gerçekleşmesi halinde tahliye taahhüdü de geçerlilik kazanır.
“Şartlı tahliye taahhüdü, eski Borçlar Kanununun 149, yeni Türk Borçlar Kanunu’nun 170.maddesi uyarınca geçerli olup tarafları bağlar. Bu takdirde taahhüt şartın gerçekleşmesiyle güncellik kazanır. Taahhütnamedeki şarta göre her ne kadar davalı icra takibine itirazında kira bedellerinin ödendiğini iddia etmiş ise de davalı bu iddiasını ödeme belgesi ile ispat edemediğinden taahhüt geçerli hale gelmiştir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/11188 E., 2016/839K.).
TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN SONRADAN DOLDURULMASI MÜMKÜN MÜDÜR?
Uygulamada tahliye taahhüdü kira sözleşmesi yapılırken kiracı tarafından imzalanmakta ve diğer kısımları boş bırakılmaktadır. Bu durumda taraflarca imza altına alınan tahliye taahhüdünün tahliye tarihi veya düzenlenme tarihi gibi kısımları sonradan doldurulmaktadır. Bu durumda tahliye taahhüdünün geçerli olup olmadığı veya tahliye taahhüdünün iptalinin sağlanıp sağlanamayacağı merak edilmektedir. Konuya ilişkin Yargıtay, imza atılarak verilen tahliye taahhüdünün sonradan doldurulmasının geçerliliğine halel getirmeyeceğini ve boş kâğıda imza atan kişinin bunun sonucuna katlanacağına karar vermiştir. Dolayısıyla tahliye taahhüdünün sonradan doldurulması tek başına tahliye taahhüdünün iptalini sağlamaz.
“İmza edilerek verilen tahliye taahhüdünün sonradan doldurulması geçerliliğine halel getirmez. Zira boş kağıda imza atan kişinin onun sonucuna katlanmasını gerektirir. Bu nedenle taahhüd geçerli olduğuna ve davada süresinde açıldığına göre kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2005/874 E., 2006/121 K.).
TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜNDE TARİHİN SONRADAN YAZILMASI MÜMKÜN MÜDÜR?
Tahliye taahhüdündeki tarih kısmının boş bırakılmış olması tek başına tahliye taahhüdünün iptalini sağlamaz. Tahliye taahhüdünün düzenlenme ve tahliye tarihlerinin sonradan doldurulduğu kabul edilse de kiracının tahliye ve tanzim tarihleri boş olarak düzenlenen taahhütnameyi imzalaması sebebiyle kiralayana doldurma yetkisi vermiş sayıldığı kabul edilir. Bu sebeple kiracı bunun sonucuna katlanmak durumunda kalır ve tahliye taahhüdünün iptalini sağlayamaz.
“Tahliye taahhüdündeki tarih kısmının boş bırakılmış olması onu tek başına geçersiz kılmaz. Tahliye taahhüdünün tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan doldurulduğu kabul edilse dahi kiracı tahliye ve tanzim tarihleri boş olarak düzenlenen taahhütnameyi imzaladığına göre boşa imza atmakla kiralayana doldurma yetkisi vermiş sayılacağından bunun sonucuna katlanmak durumundadır.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 1992/357 E., 1992/422 K.).
İRADE SAKATLIĞI SEBEBİYLE TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN İPTALİ
TBK md. 39’da yanılma veya aldatma sebebiyle ya da korkutulma sonucunda sözleşme yapan tarafın, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirmezse sözleşmeyi onamış sayılacağı düzenlenmiştir. Tahliye taahhüdü açısından ise söz konusu taahhüt tarafların açık iradelerine dayalı olarak verilir. İrade sakatlığı bulunması halinde ise kiracı hata, hile veya korkutma sebebiyle taahhüt ile bağlı olmadığını 1 yıl içerisinde bildirmelidir. Söz konusu 1 yıl içerisinde irade sakatlığını bildirmeyen kiracı daha sonrasında tahliye taahhüdünün iptalini sağlayamaz.
TARAFLARIN ANLAŞARAK TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN İPTALİ
Tarafların iradelerine dayalı olarak kurulan bir sözleşme niteliği taşıdığı için kiracı ve kiraya veren anlaşarak tahliye taahhüdünün iptalini sağlayabilir. Bunun için taahhütnamenin uygun bir kısmına tahliye taahhüdünün iptali yazılarak imza altına alınabilir. Ayrıca bir başka sözleşme hazırlanarak da tahliye taahhüdünün iptali kararlaştırılabilir.
AİLE KONUTUNA DAYANARAK TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN İPTALİ
EŞLERDEN BİRİNİN VERDİĞİ TAHLİYE TAAHHÜDÜ GEÇERLİ MİDİR?
Türk Medeni Kanunu (TMK) gerekçesinde aile konutu, eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdikleri, yaşantılarına yön verdikleri, acı ve tatlı günlerini içinde yaşadıkları, anılarla dolu bir mekân olarak tanımlanmıştır. Gerçek anlamıyla aile konutu ise kişilerin eşleri, çocukları ve aileleri ile birlikte yaşamlarını sürdürdükleri ortak konut olarak tanımlanabilir.
Aile konutu, birçok alanda koruma altına alınmıştır. Bunlardan biri de kira ilişkisidir. Nitekim TMK md. 194 gereğince eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsil sorumlu olur.
Kiralananın aile konutu olarak kullanılması durumunda kira sözleşmesi eşlerden biri tarafından imzalansa da bildirim neticesinde diğer eş de kira sözleşmesinin tarafı olacağı için sözleşmenin her aşamasında rızası alınmalıdır. Böylece, kira ilişkisi her ne kadar iki taraflı bir ilişkiyse de kiralanan aile konutu ise buna ilişkin tasarruflarda bildirimde bulunan diğer eşin de rızası bulunmalıdır.
AİLE KONUTU SEBEBİYLE TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN İPTALİ MÜMKÜN MÜ?
Tahliye taahhüdü kira sözleşmesine konu taşınmazın taahhütnamede belirtilen tarihte boşaltılmasını sağlar. Kira sözleşmesinin sona erme şekillerinden biri olan tahliye taahhüdü ile kiracı, kira sözleşmesinin belirtilen tarihte son bulacağını kabul eder. Ancak TMK md. 194 gereğince eşlerden biri aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini tek başına feshedemez. Zira, kira sözleşmesinin feshini sağlayan tahliye taahhüdü diğer eşin açık rızası olmadan geçerlilik kazanmaz. Tahliye taahhüdünün eşi tarafından imzalanmasına rızası bulunmayan diğer eş, kiralanan aile konutu olduğu için kira sözleşmesinin tarafı olduğunu ve diğer eş tarafından imzalanan tahliye taahhüdüne rızasının bulunmadığını bildirerek tahliye taahhüdünün iptalini sağlayabilir. Görülmektedir ki eşlerin açık rızası olmadan verilen tahliye taahhüdünün iptali sağlanabilir.
TAHLİYE DAVASINDA AİLE KONUTU İTİRAZI
TBK md. 352 gereğince kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Söz konusu tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davasında kiralananın aile konutu olarak kullanıldığı itirazı yapılabilir. Bu durumda mahkemece öncelikle bu iddia üzerinde durmalı ve takip ve tahliyeye konu taşınmazın kaydı üzerinde eşin talebi üzerine “aile konutu” olduğuna ilişkin şerh verilip verilmediğini, bu yerin “aile konutu” olduğunun tespitine yönelik olarak açılmış bir davanın ve aile mahkemesince yapılmış bir belirlemenin bulunup bulunmadığını araştırılmalı, sonucuna göre gerektiğinde tahliyesi istenen taşınmazın aile konutu olduğunu ispata yönelik olarak aile mahkemesine dava açma yetkisi ve olanağı verilmeli ve sonuca göre bir karar verilmelidir.
“Zira, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Aile konutu” başlıklı 194/1 maddesinde; “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmü yer almakta; Aynı Kanunun 194/3 maddesinde ise; “Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir.” Denilmektedir. Bu hükümler göstermektedir ki, aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediğinin araştırılması gerekecektir.
Öyleyse, mahkemece öncelikle bu iddia üzerinde durulmalı ve takip ve tahliyeye konu taşınmazın kaydı üzerinde şikayetçi eşin talebi üzerine “aile konutu” olduğuna ilişkin şerh verilip verilmediği, şikayetçinin bu yerin “aile konutu” olduğunun tespitine yönelik olarak açılmış bir davasının ve aile mahkemesince yapılmış bir belirlemenin bulunup bulunmadığı, araştırılmalı, sonucuna göre gerektiğinde şikayetçiye tahliyesi istenen taşınmazın aile konutu olduğunu ispata yönelik olarak aile mahkemesine dava açma yetkisi ve olanağı verilmeli ve sonuca göre bir karar verilmelidir.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2005/12-652 E., 2005/583 K.).
TAHLİYE TAAHHÜDÜ NASIL İPTAL EDİLİR?
Tahliye taahhüdü nasıl iptal edilir hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
AİLE KONUTU TAHLİYE TAAHHÜDÜ
Aile konutu tahliye taahhüdü hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
TAHLİYE TAAHHÜDÜ EŞİN RIZASI
Tahliye taahhüdü eşin rızası hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
TAHLİYE TAAHHÜDÜ EŞİN RIZASI İTİRAZI
Tahliye taahhüdü eşin rızası itirazı hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
TAHLİYE TAAHHÜDÜ ARABULUCU
Tahliye taahhüdü arabulucu hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
TAHLİYE TAAHHÜDÜ BOŞA İMZA
Tahliye taahhüdü boşa imza hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
BİRDEN FAZLA KİRACI VARSA TAHLİYE TAAHHÜDÜ
Birden fazla kiracı varsa tahliye taahhüdü yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirilmiştir.
TAHLİYE TAAHHÜDÜ CEVAP DİLEKÇESİ
Tahliye taahhüdü cevap dilekçesi hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
TAHLİYE TAAHHÜDÜ İMZA BANA AİT DEĞİL
Tahliye taahhüdü imza bana ait değil hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
TAHLİYE TAAHHÜDÜ AVUKATI
Tahliye taahhüdü avukatı hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
TAHLİYE TAAHHÜDÜ ANKARA AVUKATI
Tahliye taahhüdü Ankara avukatı hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
Benzer konulara ilişkin yazılar için bkz.
https://hkavukatlik.com/tasinmazin-gec-teslimi-nedeniyle-kira-tazminati/
https://hkavukatlik.com/kira-tespit-davasi/
https://hkavukatlik.com/kentsel-donusum-sozlesmelerinde-gecikme-nedeniyle-kira-alacagi/
https://hkavukatlik.com/kira-iliskisinde-mala-zarar-verme-sucu/
https://hkavukatlik.com/yuzde-25-kira-artisi/
https://hkavukatlik.com/kira-sozlesmesinin-bildirimle-feshi/