Ortaklı yapılarda kentsel dönüşüm günümüzde sıkça başvurulan bir müessesedir. Tek ortağı bulunan yapılarda kentsel dönüşüm yanında birden fazla ortağı bulunan yapılarda kentsel dönüşüm de uygulanan bir yöntemdir. Ancak bu durum birçok soru işaretini beraberinde getirmektedir. Ortaklı yapılarda kentsel dönüşüm başlıklı yazımızda, elbirliği mülkiyetinde riskli yapı tespiti başvurusu, paylı mülkiyette riskli yapı tespiti başvurusu, kat mülkiyetine tabi yapılarda riskli yapı tespiti başvurusu, kentsel dönüşümde elbirliği mülkiyetine tabi yapının yıkılması, kentsel dönüşümde paylı mülkiyete tabi yapının yıkılması, kentsel dönüşümde kat mülkiyetine tabi yapının yıkılması, ortaklı yapılarda kentsel dönüşüm avukatı, ortaklı yapılarda kentsel dönüşüm davası ve kentsel dönüşümde kat irtifakının sona ermesi gibi konular ayrıntılı bir şekilde incelenecektir.
ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİ VE KENTSEL DÖNÜŞÜM
Elbirliği mülkiyetinin tanımlanması, ortaklı yapılarda kentsel dönüşüm açısından önemlidir. Elbirliği mülkiyeti Türk Medeni Kanunu (TMK) md. 701 ve devamında düzenlenmiştir. TMK md. 701’e göre elbirliği mülkiyeti, kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişi ortaklaşa mülkiyet hakkına sahip olur. Miras ortaklığı gibi kanundan veya kanunda öngörülen sözleşmelerden kaynaklanan elbirliği mülkiyetinde bütün ortaklar birlikte hareket etmelidir.
PAYLI MÜLKİYET VE KENTSEL DÖNÜŞÜM
Paylı mülkiyetin tanımlanması da ortaklı yapılarda kentsel dönüşüm açısından önemlidir. Paylı mülkiyet TMK md. 688 ve devamında düzenlenmiştir. Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczedilebilir. Böylece paylı mülkiyette birden çok kimse, bir taşınmaz üzerinde ayrı ayrı ve belirli oranlarda ortaklaşa mülkiyet hakkına ve payları oranında bölünebilen yükümlülüklere sahip olurlar. Paylı mülkiyet, kanunla, mahkeme kararıyla ve hukuki veya idari işlemle kurulabilir.
KAT MÜLKİYETİ VE KENTSEL DÖNÜŞÜM
Kat mülkiyeti, ortaklı yapılarda kentsel dönüşüm açısından açıklanmalıdır. Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türüdür. Kat mülkiyetine konu gayrimenkulün bütününe ana gayrimenkul, yalnız esas yapı kısmına ana yapı, ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)’na göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine bağımsız bölüm, bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına ise kat mülkiyeti denir. Kat mülkiyeti hakkına sahip olanlara ise kat maliki denir. Bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkına kim sahipse, arsa payına ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payına da o kişi sahiptir. Kat mülkiyetine tabi yapıların malikleri, ortak yerlerde arsa payı oranında mülkiyet hakkına sahiptirler.
KAT İRTİFAKI VE KENTSEL DÖNÜŞÜM
Kat irtifakının açıklanması da ortaklı yapılarda kentsel dönüşüm açısından gereklidir. Kat irtifakı, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkıdır. Kat irtifakı hakkına sahip olanlara kat irtifak sahibi denir. Kat irtifakı, KMK’da düzenlenmiş geçici bir süreç olup diğer irtifak haklarından bağımsızdır. Kat irtifakının amacı kat mülkiyeti kurulmasına hazırlık yapmak ve kat mülkiyeti hakkı elde etmemiş olanların ayni hakların korunmasıdır.
ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİNDE RİSKLİ YAPI TESPİTİ BAŞVURUSU
Elbirliği mülkiyeti, kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler ile birden çok kişinin mallara birlikte malik olmalarıdır. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirli payları yoktur. Her ortağın hakkı elbirliğiyle mülkiyete tabi malın tamamına yaygındır. Elbirliğiyle mülkiyette paylı mülkiyetten farklı olarak kararlar oybirliği ile alınır. Elbirliği mülkiyetinde maliklerden her birinin, ortaklığın menfaatlerini koruma ve çıkarlarını gözetme yükümlülüğü bulunur. Riskli yapı tespit başvurusu yapma bakımından ise her malikin sorumluluğu bulunur. Bunun neticesinde ortaklı yapılarda kentsel dönüşüm işlemleri başlatılır.
PAYLI MÜLKİYETTE RİSKLİ YAPI TESPİTİ BAŞVURUSU
Paylı mülkiyette her paydaş paylı mülkiyete tabi mal üzerindeki mülkiyet hakkını kural olarak sınırsız kullanabilir. TMK’da paydaşların mal üzerinde yönetim işleri olağan, önemli ve olağanüstü olacak şekilde ayrılmıştır. Olağan yönetim işleri masraf gerektirmeyen ve taşınmazı bütünlüğünü korumayı amaçlayan işlerdir. Taşınmazın zarar ve tehlikelerden korunmasını sağlamak amacıyla yapılacak işler de olağan yönetim işleridir. Paylı mülkiyette paydaşlar olağan yönetim işlerini karar yeter sayısı aranmaksızın tek başlarına yapabilirler. Riskli yapı tespiti de zarar ve tehlikeden korunma sağlayan işlerden sayıldığı için her pay sahibi tek başına riskli yapı tespit talebinde bulunabilir. Bunun neticesinde ortaklı yapılarda kentsel dönüşüm işlemleri başlatılır.
KAT MÜLKİYETİNE TABİ YAPILARDA RİSKLİ YAPI TESPİTİ BAŞVURUSU
Kat mülkiyeti ile taşınmaz ve ortak alanlarda paylı mülkiyet hakkı kurulur. Yapı malikleri yapının ortak yerlerinde paylı mülkiyet esasına göre işlem yapabilirler ve riskli yapı tespit başvurusunda bulunabilirler. Bunun neticesinde ortaklı yapılarda kentsel dönüşüm işlemleri başlatılır.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE ELBİRLİĞİYLE MÜLKİYETE TABİ YAPININ YIKILMASI
Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazların üzerinde bulunan yapılar, üst arza tabidir ilkesi gereğince elbirliği mülkiyetine tabidir. Bu sebeple de ortaklı yapılarda kentsel dönüşüm ile elbirliği mülkiyetine konu yapının yıkılması sonucunda arsa üzerindeki mülkiyet, elbirliği mülkiyeti olarak devam eder.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE PAYLI MÜLKİYETE TABİ YAPININ YIKILMASI
Paylı mülkiyette elbirliği mülkiyetinden farklı olarak her bir paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklere sahiptir. Paylı mülkiyette paydaşlar bağımsız olarak paylarını devredebilir, rehnedebilir, satabilir ve bu paylar pay sahibinin alacaklıları tarafından haczedilebilir. Üst arza tabidir ilkesi gereğince paylı mülkiyete tabi taşınmaz üzerindeki yapılarda da paylı mülkiyet söz konusudur. Bu sebeple de ortaklı yapılarda kentsel dönüşüm ile paylı mülkiyete konu yapının yıkılması sonucunda arsa üzerindeki mülkiyet, paylı mülkiyet olarak devam eder.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KAT MÜLKİYETİNE TABİ YAPININ YIKILMASI
Ortaklı yapılarda kentsel dönüşüm kapsamında kat mülkiyetine tabi yapının yıkılması ile yapı üzerindeki kat mülkiyeti sona erer. Riskli yapının yıkılmasının ardından geriye kalan arsa üzerindeki mülkiyet paylı mülkiyet olarak devam eder. Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazda daha önce kurulmuş olan kat mülkiyeti ise ilgililerin rızası aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce re’sen terkin edilir. Önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşma şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikler adına payları oranında tescil yapılır.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KLASİK KAT MÜLKİYETİNE TABİ YAPILARDA YIKIM
Klasik kat mülkiyeti, bir parsel ve bu bir parselin üzerinde tek bir yapının bulunmasıdır. Ortaklı yapılarda kentsel dönüşüm amacıyla klasik kat mülkiyetine tabi yapılarda riskli yapının yıkılması ile kat mülkiyeti sona erer ve arsa üzerindeki mülkiyet paylı mülkiyete dönüşür.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE TOPLU YAPILARDA YIKIM
Toplu yapılarda yıkım, ortaklı yapılarda kentsel dönüşüm sonuçları bakımından önemlidir. Toplu yapı sistemi, birden çok parsel üzerinde inşa edilen yapıların bir arada bulunduğu sistemdir. Bir parsel üzerinde bulunan yapıların hepsinin riskli olarak tespit edilmesi gerekmez. Birden çok parselden meydana gelen toplu yapılarda sadece bir parseldeki yapının yıkılması durumunda kat mülkiyeti sadece yıkılan yapı bakımından sona erer.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ
Kat irtifakı taşınmazın tamamen yok olması veya taşınmaz üzerinde yapı inşasının mümkün olmaması hallerinde sona erer. Aynı zamanda arsa malikleri de istedikleri zaman kat irtifakını sona erdirebilirler. Kat irtifakının kurulması esnasında verilen beş yıllık plana göre belirlenen süre içerisinde yapının inşa edilmemesi ya da bu sürenin maliklerin mahkemeye başvurusuna rağmen uzatılmaması ve uzatılmama kararının kesinleşmesi halinde kat irtifakı kesinleşme kararı ile sona erer. Ortaklı yapılarda kentsel dönüşüm amacıyla yapılan yıkım işlemi de kat irtifakını sona erdirir.
KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ ARASINDAKİ FARK
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki fark yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirilmiştir.
ESKİ BİNAYA KAT MÜLKİYETİ NASIL ALINIR?
Eski binaya kat mülkiyeti nasıl alınır yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirilmiştir.
PAYLI MÜLKİYET SATIŞI NASIL YAPILIR?
Paylı mülkiyet satışı nasıl yapılır yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirilmiştir.
PAYLI MÜLKİYET ARSA SATIŞI NASIL YAPILIR?
Paylı mülkiyet arsa satışı nasıl yapılır yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirilmiştir.
PAYLI MÜLKİYET AİLE KONUTU ŞERHİ
Paylı mülkiyet aile konutu şerhi yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirilmiştir.
PAYLI MÜLKİYET AÇIK ARTIRMA
Paylı mülkiyet açık artırma yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirilmiştir.
ELBİRLİĞİYLE MÜLKİYETİN SONA ERMESİ
Elbirliğiyle mülkiyetin sona ermesi yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirilmiştir
ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİN PAYLI MÜLKİYETE ÇEVRİLMESİ DAVASI
Elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi davası yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirilmiştir.
ELBİRLİĞİYLE MÜLKİYET SATIŞ
Elbirliğiyle mülkiyet satış hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
ELBİRLİĞİYLE MÜLKİYET KİRA
Elbirliğiyle mülkiyet kira hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KAT İRTİFAKI KAT MÜLKİYETİNE NASIL ÇEVRİLİR?
Kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirilmiştir
KAT İRTİFAKI ARSA TAPUSU
Kat irtifakı arsa tapusu hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KAT İRTİFAKI ALMAK İÇİN GEREKLİ BELGELER NELERDİR?
Kat irtifakı almak için gerekli belgeler nelerdir yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirilmiştir
KAT İRTİFAKI ARSA NE DEMEK?
Kat irtifakı arsa ne demek hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.