KİRA TESPİT DAVASI
Kira tespit davası artan kira fiyatları sebebiyle günümüzde oldukça merak edilen bir konudur. Kira tespitine ilişkin açılan davalar ev sahipleri ve kiracıların kira bedeli hususunda anlaşamamalarından kaynaklanmaktadır. Ev sahipleri, uzun yıllar boyunca evin bulunduğu bölgeye göre kiracıların çok düşük bir kira ücreti ödediğini iddia edebilir. Doğal olarak kiracılar da yapılacak ücret artırımını kabul etmeyebilir. Bu kapsamda yaşanan sorunlar sebebiyle ev sahipleri ve kiracılar kira tespit davası açarak kanuna uygun bir kira bedeli kararlaştırmak istemektedir. Ancak kira tespit davası açabilmek için bir takım şartlar aranmaktadır. Kira tespit davası isimli makalemizde kira bedelinin tespit edilmesine ilişkin açılan davalar hakkında detaylı ve kapsamlı bir bilgi verilecektir. Kira tespit davası açmak için gereken koşullar açıklanacaktır. Bununla birlikte kira tespit davası ile ilgili talepleriniz açısından bir avukata danışmanızda fayda vardır. Ayrıca unutulmamalıdır ki kira tespit davasına ilişkin talepleriniz ile ilgili Borçlar Hukuku alanında uzman ve deneyim sahibi bir avukata danışmanız fayda sağlayacaktır.
Aşağıda; beş(5) yılı aşan kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti, kira bedelinin belirlenmesi, kira tespit davasının amacı, kira tespit davası kararlarının hukuki niteliği, kira tespit davası için gereken şartlar, kira tespit davası kim tarafından açılabilir, kira bedeli tespiti neye göre yapılır, kira tespit davası açma süresi, kira bedeline ilişkin kararın uygulanma tarihi, kira tespit davası ıslah gibi hususlar detaylı bir şekilde incelenecektir.
BEŞ(5) YILI AŞAN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA BEDELİNİN TESPİTİ
Kira ilişkisinin taraflarınca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığı dikkate alınmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bu belirlemeyi yaparken üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde belirler. Bununla birlikte her beş yılın ardından gelen kira yılında bu şekilde belirlenen kira bedeli Türk Borçlar Kanunu madde 344’te belirtilen ilkeler esas alınarak kira bedeli değiştirilebilir.
KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ
Ev sahipleri ve kiracılar yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar yapabilirler. Ancak belirlenecek kira bedeli, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçemez. Bu husus bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Kira bedeli, ev sahibi ve kiracı yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma yapmamış ise bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından belirlenir. Kira bedeline ilişkin yapılacak bu kapsamdaki belirleme kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre yapılır. Hâkim tarafından yapılacak kira bedelinin tespiti için kira tespit davası açmak gerekir.
KİRA TESPİT DAVASININ AMACI
Kira tespit davasının amacı sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kirayı belirlemektir. Dolayısıyla kira tespit davası sınırlı bir konuya sahiptir. Hâkim, kira tespit davası sonucunda bir yıllık süre kapsamında uygulanacak kira bedelini tespit eder. Bu sayede kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli mahkeme kararı ile değiştirilir ve kira sözleşmesi bu kapsamda yeniden şekillenmiş olur. Kira tespit davası sonucunda hâkim, ileriye yönelik bir yıllık süre kapsamında uygulanacak olan kira tutarını belirler.
KİRA TESPİT DAVASI KARARLARININ HUKUKİ NİTELİĞİ
Kira bedelinin tespiti davasında verilen kira tespit kararları, tespit davalarındaki gibi hukuki ilişkiyi tespit etmez. Bu dava yeni dönemde belli olmayan kira bedelini belirli hale getirir. Kira bedeli tespit davası ile var olan hukuki ilişkiye ilişkin yeni bir hukuki durum ortaya çıkmaktadır veya var olan hukuki ilişkinin değişmesi söz konusudur. Dolayısıyla kira bedeli tespit davalarına ilişkin kurulan hükümler inşai davalar sonucunda verilen kararlara yakın nitelik göstermektedir.
KİRA TESPİT DAVASI İÇİN GEREKEN ŞARTLAR
Kira tespit davası açılabilmesi için taraflar arasında geçerli bir kira ilişkisi bulunmalıdır. Ev sahibi ve kiracı arasında geçerli bir kira ilişkisi bulunmuyorsa kira tespit davası açılamaz. Bunun yanında bu davanın açılmasında hukuki yarar bulunmalıdır. Kira tespit davasının açılmasında hukuki yarar bulunmuyorsa bu dava açılmaz.
KİRA TESPİT DAVASI KİM TARAFINDAN AÇILABİLİR?
Kira bedelinin tespiti davalarını genellikle ev sahipleri açmaktadır. Bununla birlikte kira bedelinin tespiti davalarını ev sahipleri açabileceği gibi kiracılar da açabilir.
KİRA BEDELİ TESPİTİ NEYE GÖRE YAPILIR?
Kira tespit davası sonucu yapılacak belirleme açık, net ve tam olmalıdır. Kira bedelinin tespiti davaları kamu düzenine ilişkin davalardır. Bu sebeple bununla ilgili yöntemleri tarafların kendi arasında belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir. Kira bedelinin tespiti davalarında hâkim, kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile ortaya çıkmış yöntemlere uygun olarak kira tutarını belirlemelidir. Kira parasının tespitinde bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini ihlal eder ve kamu düzeni ile ilgili olan kira tespit davasının yapısına uygun düşmez.
Kira bedeli tespiti yapılırken taşınmazın konumu, kullanım alanı, vasfı, yapısal özellikleri, ekonomik şartlar, kira ücretlerindeki fahiş artışlar, taşınmaz çevresinde meydana gelen sosyal ve ekonomik değişmeler gibi hususlar dikkate alınır. Bu kapsamda taşınmazın çevresindeki kira rayiçlerine göre aylık net bir kira bedeli tespit edilir. Genelde bilirkişiler yoluyla belirlenen net kira bedeli, taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi halinde elde edeceği kira bedelidir. Bilirkişilerce tespit edilen kira bedelinden mahkemece uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti yapılır. Bu indirim yapılırken ve kira bedeli tespit edilirken hak ve nesafet ilkesi gözetilmelidir.
“… Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 01.01.2008 başlangıç tarihli ve 5+5 yıl süreli olup sözleşmenin 10. maddesinde 5 yıl sonunda tarafların karşılıklı anlaşması sonucu kalan diğer 5 yılın devamına karar verileceği hususu kararlaştırılmıştır. Yine sözleşmenin 10. maddesinde “Her 1 yılsonunda kira bedelleri arttırılacak olup, ilk yıl kira artış oranı %10 olacak, sonraki 4 yıl yeni dönem kira bedelleri, bir önceki kira bedelinin TÜİK’in TEFE/TÜFE endeksinin on iki aylık ortalaması oranında artırılması suretiyle belirlenecektir. Tarafların kalan 5 yılda da anlaşması üzerine kira bedeli kanunların tanıdığı sınırlar içinde hak ve nesafet kuralları çerçevesinde belirlenecektir.” hükmü bulunmaktadır. Anılan sözleşme maddesi göz önüne alındığında talep edilen dönem için hak ve nesafet ilkeleri uygulanarak kira bedeli tespit edilecektir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; davaya konu olan taşınmazın konumu, kullanım alanı, vasfı, yapısal özellikleri, ekonomik şartlar, kira paralarındaki fevkalade artışlar, mecur çevresindeki meydana gelen sosyal ve ekonomik değişmeler vb. sebepler dikkate alınarak, çevresindeki emsal taşınmazlardaki kira rayiçlerine göre, 01.11.2013 tarihinden itibaren boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği aylık kira bedelinin net 20.000TL olduğu tespit edilmiştir. Bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceğini bildirdikleri kira bedelinden, mahkemece uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesi gerekir. Mahkeme tarafından bilirkişilerce tespit edilen bedelden hak ve nesafete göre bir miktar indirim yapılarak kira bedelinin net 19.000TL (brüt 23.750TL) olarak belirlendiği anlaşılmaktadır.
- 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca hak ve nesafet ilkesi gözetilerek bilirkişi tarafından belirlenen kira bedelinden yapılan indirim miktarı yeterli olmadığı gibi, bu miktara hükmedilme nedenlerine ilişkin gerekçeye de kararda yer verilmediği görülmektedir. Başka bir anlatımla davalının eski kiracı olması nedeniyle hâkim tarafından hak ve nesafete uygun bir kira parasına hükmedilmesi gerekirken sebebi belirtilmeden az indirim yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru olmamıştır.
- O hâlde, mahkemece; bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedelinden yerleşik Yargıtay uygulamasını da yansıtacak biçimde hak ve nesafet ilkesi uyarınca indirim yapılmalı; buna yönelik olarak verilecek kararda denetime elverişli gerekçe yazılmalıdır…”(Yargıtay Kararı – HGK., E. 2017/974 K. 2021/1058 T. 21.9.2021)
KİRA TESPİT DAVASI AÇMA SÜRESİ
Kira tespit davasına ilişkin açılacak davalar için her hangi bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
KİRA BEDELİNE İLİŞKİN KARARIN UYGULANMA TARİHİ
Kira bedeline ilişkin dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
KİRA TESPİT DAVASI ISLAH
Kira tespit davasının en önemli özelliklerinden biri kira bedelinin davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak talep edilmesidir. Dolayısıyla kira bedelinin fazlasına ilişkin haklar saklı tutulamaz ve bu saklı tutulan hakka ilişkin ıslah talebinde bulunulamaz.
“Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.
- Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bbulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır.”( Yargıtay Kararı – HGK., E. 2017/2792 K. 2021/267 T. 16.3.2021)
GENEL HÜKÜMLER
KİRA BEDELİ TESPİTİ DAVASI
Kira bedeli tespit davası ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KİRA BEDELİNİ TESPİT DAVASI
Kira bedelini tespit davası ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KİRA BEDELİ TESPİT
Kira bedeli tespit ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KİRA BEDELİ 5 YIL
Kira bedeli 5 yıl ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI 5 YIL
Kira bedelinin tespiti davası 5 yıl ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KİRA BEDELİ NEDİR
Kira bedeli nedir ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KİRA BEDELİ NE DEMEK
Kira bedeli ne demek ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KİRA BEDELİ DAVASI
Kira bedeli davası ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KİRA BEDELİ ARTIŞI NEYE GÖRE BELİRLENİR
Kira bedeli artışı neye göre belirlenir ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KİRA BEDELİ ARTIRIMI
Kira bedeli artırımı ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KİRA BEDELİ BORÇLAR KANUNU
Kira bedeli Borçlar Kanunu ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KİRA BEDELİ EN FAZLA NE KADAR ARTAR
Kira bedeli en fazla ne kadar artar ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KİRA BEDELİ 2022
Kira bedeli 2022 ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KİRA BEDELİ ARTIŞ 5 YIL
Kira bedeli artış 5 yıl ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KİRA BEDELİ TESPİT 5 YIL
Kira bedeli tespit 5 yıl ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KİRA BEDELİ 2021
Kira bedeli 2021 ile ilgili yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KİRA BEDELİ BELİRLEME
Kira bedeli belirleme ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KİRA BEDELİ ARTIŞI
Kira bedeli artışı ile ilgili yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KİRA TESPİT DAVASI AVUKATI
Kira tespit davası ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KİRA TESPİT DAVASI ANKARA AVUKATI
Kira tespit davası Ankara avukatı ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.