Kentsel dönüşümde sözleşme feshi, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Kanun) md. 6/14 ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (Yönetmelik) md. 13/11’de düzenlenmiştir. İlgili düzenlemelerde, kentsel dönüşüm kapsamında hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hak sahiplerince hangi şartlarda feshedileceği düzenlenmiştir. Böylece, kentsel dönüşüm kapsamında yapım işinin ivedi bir şekilde bitirilebilmesi, bunun mümkün olmadığı durumlarda ise kentsel dönüşümde sözleşme feshi suretiyle dönüşümün sürüncemede kalmasının engellenmesi amaçlanmaktadır.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÖZLEŞME FESHİ NEDİR?
Kentsel dönüşümde sözleşme feshi, kentsel dönüşüm kapsamındaki alanlarda ve parsellerde; oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra belirli bir süre yapım işine başlanmaz veya yapım işi durursa gerçekleşen fesihtir. Kentsel dönüşümde sözleşme feshi için belirli bir süre yapım işine başlanmaması veya yapım işinin durması müteahhitten kaynaklanmalıdır.
YAPIM İŞİNE BAŞLANMAMIŞSA KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÖZLEŞME FESHİ
Kentsel dönüşümde sözleşme feshi açısından ilk durum, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamasıdır. Böylece, oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış ise, yapılan sözleşmeler feshedilebilir. Ancak bu gerekçe ile kentsel dönüşümde sözleşme feshi yapılabilmesi için sözleşme hükümlerine göre yapım işinin başlanılmasından önce hak sahiplerince yerine getirilmesi gereken edimler yerine getirilmeli, yapım işine başlanılmasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçe olmamalıdır.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YAPIM İŞİNE NE ZAMAN BAŞLANILMALIDIR?
Kentsel dönüşümde sözleşme feshi için gerekli olan yapım işine başlanılmamış bir yıllık sürenin başlangıcı, bütün maliklerle anlaşma sağlanan hallerde en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihinin, riskli yapılarda riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden, riskli ve rezerv yapı alanlarında ise alan belirleme işleminden önce mi yoksa sonra mı olduğuna bakılarak belirlenir. En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden önceki bir tarih ise bir yıllık sürenin başlangıcında riskli yapı tespitinin kesinleştiği/riskli ve rezerv yapı alanının belirlendiği tarih esas alınır. En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden sonraki bir tarih ise, en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşme tarihi esas alınarak hesaplama yapılır. Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınan hallerde ise bir yıllık sürenin başlangıcı, en az üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra tapuda yeni malik adına devir işleminin yapıldığı tarih esas alınarak hesap edilir.
YAPIM İŞİ DURDURULMUŞSA KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÖZLEŞME FESHİ
Kentsel dönüşümde sözleşme feshi açısından ikinci durum, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olmasıdır. Böylece, oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise yapılan sözleşmeler feshedilebilir. Kentsel dönüşümde sözleşme feshinin bu gerekçe ile yapılması için yapım işinin durdurulduğu ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla devam edilmediği, ilgili idarenin tespit, tutanak ve kayıtları, yapı denetimi sistemindeki kayıtlar, fotoğraflar, uydu görüntüleri vb. bilgi ve belgeler ile ortaya konulmalıdır.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÖZLEŞME FESHİNE KİM KARAR VERİR?
Kentsel dönüşümde sözleşme feshi için hisseleri oranında malikler tarafından karar alınması gerekir. Karar maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınmalıdır.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÖZLEŞME FESHİNE NASIL KARAR VERİLİR?
Kentsel dönüşümde sözleşme feshi kararı alınması herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Fesih iradesi, fesih konusunda maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı, maliklerin en az üçte iki çoğunluğu tarafından verilen fesih talebine ilişkin dilekçe, maliklerin en az üçte iki çoğunluğunun başka bir müteahhitle anlaştıklarına dair sözleşme veya vekaletname örnekleri gibi sair belgeler ile ispatlanabilir.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÖZLEŞME FESHİ BAKANLIĞA BAŞVURU
Kentsel dönüşümde sözleşme feshi kararından sonra fesih müracaatı, alınan fesih kararı ve fesih gerekçesine göre gerekli bilgi ve belgeler ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe (Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü / Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü) veya Bakanlık (Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı) tarafından yetki devri yapılması durumunda İdareye yapılır. İdare ise belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, bu sınırlar dışında il özel idareleri, büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri, Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleridir. Müdürlük veya İdare, fesih müracaatını görevlendireceği eleman / elemanlar veya teşkil edeceği bir komisyon marifetiyle inceler.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÖZLEŞME FESHİ DURUMUNDA BAKANLIĞIN İNCELEMESİ
Kentsel dönüşümde sözleşme feshi müracaatı üzerine, öncelikle müracaatın uygun yapılıp yapılmadığı incelenir. Müracaat uygun yapılmışsa fesih gerekçesine göre, yeni yapının yapım işine başlanılmamasının / yapım işine projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilmemesinin sebeplerine ilişkin yazılı olarak müteahhite onbeş gün süre verilerek bilgi ve belge istenilir. Süre sonunda kentsel dönüşümde sözleşme feshi şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğine dair, yapı mahallinde inceleme ve belediye, sosyal güvenlik kurumları gibi konu ile ilgili kurum ve kuruluşlarla yazışma da dahil olmak üzere, her türlü inceleme ve araştırma yapılır.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÖZLEŞME FESHİ ŞARTLARININ GERÇEKLEŞMEMESİ
Yapılan inceleme ve araştırma neticesinde kentsel dönüşümde sözleşme feshi şartlarının gerçekleşmediği tespit edilebilir. Bu durumda konuya ilişkin fesih müracaatında bulunan maliklere bilgi verilir.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÖZLEŞME FESHİ BAKANLIĞIN SÜRE VERMESİ
Yapılan inceleme ve araştırma neticesinde kentsel dönüşümde sözleşme feshi şartlarının gerçekleştiğinin tespit edilmesi durumunda, müteahhide otuz gün süre verilerek fesih gerekçesine göre, yapım işine başlaması / projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Otuz günlük sürenin sonunda müteahhitin işe başlayıp başlamadığı / projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam edip etmediği mahallinde kontrol edilir. Yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin takdir hakkı incelemeyi yapan Müdürlük veya İdareye aittir.
BAKANLIK TARAFINDAN VERİLEN SÜREDE MÜTEAHHİDİN İŞE BAŞLAMAMASI
Bakanlık tarafından yapılan işe başlama veya devam etme ihtarına rağmen müteahhitin işe başlamadığının / yapım işine projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin tespit edilmesi durumunda, otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Sözleşmelerin feshedilmiş sayıldığı, maliklere ve müteahhite bildirilir. Dolayısıyla müteahhidin süresinde yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda kentsel dönüşümde sözleşme feshi yapılmış olur.
“Dosyanın incelenmesinden; gerek davacılar gerekse arsa malikleri tarafından inşaatın tamamlanma oranına ilişkin adli yargı mahkemelerinde durum tespiti yaptırdıkları, buna göre; … Sulh Hukuk Mahkemesinin Değişik İş:… sayılı dosyasında 24.05.2019 tarihi itibarıyla inşaatın tamamlanma seviyesinin %85 olduğu, yine … Sulh Hukuk Mahkemesinin Değişik İş: … sayılı dosyasında 10.11.2020 tarihi itibarıyla inşaatın tamamlanma seviyesinin %85 olduğunun tespit edildiği, yapı denetim kuruluşu, yapı müteahhidi ve yapı sahibi tarafından imzalanmış 21.08.2019 tarihli yıl sonu seviye tespit tutanağında, yapının gerçekleşme oranının %95 seviyesinde olduğu, arsa maliklerince oybirliğiyle alınan sözleşmenin feshine ilişkin kararın gereğinin yapılmasının 08.08.2019 tarihinde verilen dilekçeyle Ankara Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünden talep edildiği, bunun üzerine, idare tarafından 05.09.2019 tarihinde yerinde inceleme yapılarak son hakedişi üzerinden 6 aydan fazla süre geçmesine rağmen inşaata devam edilmediğinin tutanak ile tespit edilip, 10.10.2019 tarihinde birinci kez 24.01.2020 tarihinde de ikinci kez olmak üzere, 6306 sayılı Kanunun 6/14. maddesi de hatırlatılarak 30’ar gün süre verilmek suretiyle inşaatın bitirilmesine yönelik faaliyete başlamasının yükleniciye ihtar edildiği, son olarak 27.05.2020 tarihinde inşaatın son durumunun ve ihtarlardan sonra faaliyete başlanıp başlanmadığının tespiti için idarenin teknik elemanlarınca yerinde inceleme yapıldığı, ancak inşai faaliyete devam edilmediğinin tespit edilerek tutanak altına alındığı, bunun üzerine de 6306 sayılı Kanunun 6/14.maddesi uyarınca dava konusu işlemin tesis edildiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda; yukarıda belirtilen ve dava konusu işlemin dayanağı olan mevzuatın uyuşmazlık konusu olaya uygulanmasının davacıların iddialarıyla, davalıların savunmasının birlikte değerlendirilmesinden; yüklenici tarafından inşaata başlandığı, sonrasında belirli bir seviyede durdurulduğu ve idare tarafından gönderilen ihtarlara rağmen inşaatı bitirmeye yönelik faaliyete devam etmediği anlaşıldığından, dava konusu işlemin dayanağı 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin 14. fıkrası uyarınca, inşaatın hangi seviyede durduğunun veya inşaata başlandıktan sonra durmasına hangi tarafın sebep olduğunun idare tarafından tespit edilmesine ilişkin bir zorunluluğun olmadığı, idare tarafından yapılması gerekenin, inşaatın durduktan sonra en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmediğine ilişkin maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile aldığı sözleşmenin feshine dair karar ile inşaatın devam edip etmediğinin tespiti istemi üzerine, belirtilen durumların tespit edilmesi, yükleniciye otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceğinin ihtar edilmesi olduğu anlaşılmaktadır.
Bu durumda, yukarıda yer verilen hususlar dikkate alındığında, sözleşmenin feshine ilişkin işlemin mevzuata uygun olarak tesis edildiği, işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.” (Danıştay 6. D., E. 2020/10800, K. 2022/1325, T. 10.2.2022).
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÖZLEŞME FESHİ DURUMUNDA İDAREYE KARŞI DAVA
Kentsel dönüşümde sözleşme feshi kararına karşı idare mahkemesinde dava açılabilir. Zira fesih işlemi 6306 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması anlamında tesis edilen tek yanlı ve icrai bir idari işlemdir. Bu sebeple, söz konusu uyuşmazlık idari yargının görev alanında bulunur.
“Dava dilekçesi ve eklerinin incelenmesinden; davacı şirket ile Afyonkarahisar İli, Merkez, A1 Mahallesi, A2 Caddesi 127 ada, 11 parsel sayılı taşınmaz malikleri arasında akdedilen düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine dair yapı maliklerince alınan 22/10/2019 tarihli kararın Afyonkarahisar Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne bildirilmesi üzerine anılan sözleşmenin 6306 sayılı Kanun’un 6/14. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 13/11-e maddesi kapsamında re’sen feshedilmesine ilişkin 16/03/2020 tarih ve E.4189 sayılı Afyonkarahisar Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü işleminin iptali istemiyle bakılmakta olan davanın açıldığı anlaşılmaktadır.
Dava konusu uyuşmazlığın, davacı şirket ile Afyonkarahisar ili, Merkez A1 Mahallesi, A2 Caddesi, 127 ada 11 parsel sayılı taşınmaz malikleri arasında imzalanan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin işlemden kaynaklandığı, bu işlemin 6306 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması anlamında tesis edilen tek yanlı ve icrai bir idari işlem niteliğinde bulunduğu görülmektedir.
Bu durumda, dava konusu uyuşmazlığın idari yargının görev alanında bulunduğu sonucuna varıldığından davayı görev yönünden reddeden İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet görülmemiş olup, 2577 sayılı Yasanın 45/5. maddesi uyarınca mahkeme kararının kaldırılarak dosyanın mahkemesine gönderilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.” (Konya BİM, 2. İDD, E. 2020/1356, K. 2020/2319, T. 28.10.2020).
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE TAPU KAYITLARININ TERKİNİ
Kentsel dönüşümde sözleşme feshi sonrasında, taşınmaz sicillerine şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri terkin edilebilir. Terkin için maliklerin, Müdürlüğün veya İdarenin talebi gereklidir. Bu durumda tescil ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YAPILAN İŞLER İÇİN DAVA AÇILABİLİR Mİ?
Kentsel dönüşümde sözleşme feshi tarihine kadar birtakım işler yapılmış, ödemeler alınmış ve hisseler devredilmiş olabilir. Bu durumda taraflar arasında birden fazla hukuki uyuşmazlık oluşabilir. Bunların çözümü açısından genel hukuk hükümleri uygulanır. Dolayısıyla, fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÖZLEŞME FESHİ KİRA YARDIMLARININ İADESİ
Kentsel dönüşümde sözleşme feshi tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine kira yardımı yapılmış olabilir. Ancak fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez. Zira sözleşme müteahhidin kusur veya ihmali sebebiyle feshedilmiştir.
İlgili yazılarımız için bkz.
https://hkavukatlik.com/kentsel-donusum-sozlesmelerinde-gecikme-nedeniyle-kira-alacagi/
https://hkavukatlik.com/tasinmazin-gec-teslimi-nedeniyle-kira-tazminati/
Değerli Meslektaşım,
yazmış olduğunuz makaleden istifade ettik. Aklınıza ve ellerinize sağlık. Böyle netameli konularda mahkeme kararı bulmanız ayrıca takdire şayan. Başarılar diliyorum.
Merhaba,
Paylaşım için teşekkürler. Fakar bir önerim/eleştirim var. Dakikalardır tüm avukat sayfalarında onlarca yazı okumama rağmen hala “ödeme yapanların akıbeti ne olacak” başlıklı bir yazı bulamadım.
Müteahhit 1,5 senedir tek bir çivi bile çakmadı. Sebep malum; parası yokmuş. Sözleşmeleri feshetmek isteyen bir grup olsa da yeterli çoğunlukta değil. Çünkü ödeme yapanlar sözleşme feshedildiğinde ödemelerini geri alamayacaklarını düşünüyorlar. Yapılan sözleşmede site avukatımızda 20 milyonluk teminat çeki var. Fakat parası yok diye evleri yapmayan müteahhitten kim nasıl parasını geri alacak? Sitede çoğunluk ödeme yaptığı için 1,5 yıldır tek bir çivi çakılmamasına ve müteahhitin açıkça evleri bir süre daha yapamayacağını söylemesine rağmen sözleşme feshine gidilemiyor. Çünkü ödeme yapanlar çoğunlukta ve fesih halinde paralarını nasıl geri alacaklarını bilmiyorlar.
Bu durumda nasıl hareket edilmeli? Nasıl olsa çoğunluk ödeme yaptı diye müteahhit de rahat hareket ediyor.
Kentsel dönüşümde sözleşme feshi bakımından ayrıntılı bilgi almak için ofis telefon numarasından iletişime geçebilirsiniz.