KENTSEL DÖNÜŞÜM SÖZLEŞMELERİNDE GECİKME NEDENİYLE KİRA ALACAĞI
Kentsel dönüşüm, genellikle doğal afet risklerine karşı önlem amaçlı ya da zaman içinde oluşan kentleşmeye uygun olarak belli bir bölgenin ya da taşınmazın yeniden yapılmasını veya yenilenmesini ifade eder. Kentsel dönüşüm sözleşmeleri genellikle belediyeler ile ya da Toplu Konut İdaresi(TOKİ) ile vatandaşlar arasında imzalanan sözleşmelerdir. Kentsel dönüşüm sözleşmeleri, kamu kurumlarının teşviki ile planlanarak hayata geçirilen projelerle ilgili bölgedeki vatandaşların katılımı sağlanarak oluşturulur. Kentsel dönüşüm uygulaması TOKİ, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, belediyeler, gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri tarafından yapılabilmektedir. Kentsel dönüşüm sözleşmeleri ile birçok riskli ya da yenilenmesi gereken bölge, zamanının şartlarına uygun hale getirilmiştir. Bunun yanında kentsel dönüşüm uygulamaları çerçevesinde birçok mağduriyet de oluşmuştur. Kentsel dönüşüm sözleşmesi sebebiyle yaşanan mağduriyetler arasında konutun geç teslimi ve ayıplı ifa sayılabilir. Bu makalede kentsel dönüşüm sözleşmesinde gecikme nedeniyle kira alacağı anlatılacaktır. Bununla birlikte kentsel dönüşüm sözleşmelerine ilişkin gerek TOKİ gerek belediyeler vb. kurumlarla sorunlar yaşanması halinde kentsel dönüşüm sözleşmeleri hakkında deneyim ve tecrübe sahibi bir avukatla çalışılması önemlidir. Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde gecikme nedeniyle kira alacağı konusundan bahsetmeden önce kentsel dönüşüm ile ilgili hususlar ayrıntılı bir şekilde incelenecek ve kentsel dönüşüm sözleşmelerinde gecikme nedeniyle kira alacağı konusuna ilişkin hususlar ayrıntılı bir şekilde açıklanacaktır.
Aşağıda; kentsel dönüşüm nedir, kentsel dönüşüm sözleşmesi nedir, kentsel dönüşüm kapsamında kira yardımı, kentsel dönüşüm sözleşmesinde geç teslim, kentsel dönüşüm sözleşmelerinde gecikme nedeniyle kira alacağı hususlarından bahsedilecektir.
KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR?
Kentsel dönüşüm en genel tabiri ile kentsel sorunları çözmek için yapılan planlı ve sistemli eylemlerin tamamına verilen isimdir. Kentsel dönüşüm, doğal afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde ve kentsel yaşam standartlarına uygun olmayan alanlarda uygulanır. Kentsel dönüşüm, bu tür arazilerde sağlıklı ve güvenli yaşam alanları oluşturmak için sistemli ve planlı olarak yapılan tasfiye ve yenileme işlemleridir. Kentsel dönüşüm kamu girişimi veya yardımıyla kentleri ve kentlerin bir bölümünü, günün değişen koşullarına daha uygun bir bölge haline getirir.
“Doğal afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların arsa ve arazilerde, teknik ya da sanat ölçüt ve standartlarına uygun olmayan yapıların yenilenerek sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri oluşturmak amacıyla tasfiye ve yenilemelere ilişkin usûl ve esasların belirlenmesi (Türk Hukuk Lûgatı, Ankara 2021, C.1, s. 681) olarak tanımlanan kentsel dönüşüm kavramı “Kamu girişimi ya da yardımıyla, yoksul komşulukların temizlenmesi, yapıların iyileştirilmesi, korunması, daha iyi barınma, çalışma ve dinlenme koşulları, kamu yapıları sağlanması amacıyla, yerel tasar ve izlenceler uyarınca, kentleri ve kent özeklerinin tümünü ya da bir bölümünü, günün değişen koşullarına daha iyi çevre verebilecek duruma getirme” şeklinde de açıklanabilir (Ünal, Erol/Duyguluer, Feridun/Bolat, Ersin: İmar Terimleri, TODAİE Yay., Ankara 1998, s. 103-atıf yapan; Melikşah, Yasin: Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının Hukuki Boyutu, TBB Dergisi, Sayı 60, 2005, s.105).”( Yargıtay Kararı – HGK., E. 2019/42 K. 2022/42 T. 25.1.2022)
KENTSEL DÖNÜŞÜM SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Kentsel dönüşüm sözleşmeleri, kentsel dönüşüm uygulayan kurum veya kişilerle, üzerinde kentsel dönüşüm yapılması planlanan taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişiler arasında yapılan sözleşmelerdir. Genellikle arsa payı karşılığı(kat) inşaat sözleşmesi ya da taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yapılmaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da ifade edilmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, aralarındaki sözleşme sebebiyle yüklenicinin bir yapı meydana getirmeyi arsa sahibinin de arsanın belli bir payının bedel olarak devredilmesini ya da devredeceğine ilişkin taahhüt vermesi karşılığında kurulan bir sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri çift tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Yükleniciye bir eser meydana getirme borcu, taşınmaz sahibine ise devir borcu yükler. Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde, genellikle inşaatı yapan kurumlar veya kişiler tarafından yapılacak konut ya da iş yerinden taşınmaz sahibine daire veya daireler verilmesi şeklinde kararlaştırılan bir sözleşmedir. Bununla birlikte farklı bağımsız bölümlerin mülkiyeti de yükleniciye yaptığı işin karşılığı olarak verilir. Kentsel dönüşüm amacıyla yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da öngörülen şartlara uygun olarak yapılmalıdır. Bu kapsamda yapılacak taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de bu kanun ve genel hukuk kuralları göz önünde bulundurularak düzenlenmelidir.
KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA KİRA YARDIMI
Kentsel dönüşüm kapsamında taşınmaz sahiplerine kira yardımı yapılır. Kentsel dönüşüm sözleşmesi kapsamında anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine yapılan kira yardımı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da düzenlenmiştir. İlgili düzenlemeye göre anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca kararlaştırılan aylık kira yardımı yapılabilir. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda on sekiz aydır. Riskli ve rezerv yapı alanlarında kira yardım süresi kırk sekiz ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir. Kira yardımı talebini kentsel dönüşüm uygulamasını yapan İdare(Belediyeler, il özel idareleri vb.) veya TOKİ değerlendirir. Kira yardım talebinin kabul edilmesi halinde kira yardımı ilgililere ödenmek üzere İdare veya TOKİ’nin hesabına yapılır. Bununla birlikte kira yardımı, riskli yapılarda talebin Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü olan illerde Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından ya da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetki devri yapılması durumunda İdarenin onaylaması üzerine, doğrudan riskli yapı maliklerinin hesap numaralarına yatırılabilir.
KENTSEL DÖNÜŞÜM SÖZLEŞMESİNDE GEÇ TESLİM
Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde, yapılan proje kapsamında yüklenici yaptığı işi dürüstlük kuralına ve kanunlara aykırı olmamak koşuluyla uygun bir sürede tamamlamalıdır. Kentsel dönüşüm sözleşmesinde yapılacak işin niteliğine uygun düşecek bir süre sözleşmelerle belirlenmiş olabilir. Bu süreyi belirlerken de dürüstlük kuralı ve kanun hükümleri gözetilmelidir. Sözleşmede belirlenen sürede yükleniciden kaynaklanmayan sebeplerle işin tamamlanmaması halinde arsa sahibi tarafından yükleniciye ek süre verilebilir. Bunun dışındaki sebeplerle işin sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlanmaması halinde kentsel dönüşüm sözleşmesinde geç teslim meydana gelecektir.
Kentsel dönüşüm sözleşmesinde süre kararlaştırılmamış ise sözleşmeye uygun olarak kararlaştırılan inşaat, objektif iyi niyet kurallarına uygun ve işin niteliği ile büyüklüğünün gerektirdiği imalat süresi içerisinde tamamlanmalıdır. Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde süre kararlaştırılmamış olması, inşaatın hak sahibine herhangi bir zamanda teslim edileceği anlamına gelmez. Kentsel dönüşüm sözleşmesi haklı nedenlere dayalı gecikmeler hariç olmak üzere işin niteliğine uygun düşecek bir sürede tamamlanmalıdır. Bu kapsamda tespit edilen sürelerden sonra teslim edilen taşınmaz üzerindeki yapılar geç teslim edilmiş sayılır. Kentsel dönüşüm sözleşmesi kapsamında kararlaştırılan taşınmaz inşaatının hiç teslim edilmemesi ya da geç teslim edilmesi halinde hak sahibi sözleşmeden dönebilir. Bunun yanında eğer kentsel dönüşüm sözleşmesinde bir süre belirlenmiş ise taşınmazın o süre içerisinde teslim edilmemesi sebebiyle arazi sahibi, uğradığı zararların tazmin edilmesini isteyebilir.
“Dava, taraflar arasındaki sözleşmenin niteliğinin ve teslime ilişkin makul sürenin tespiti istemine ilişkindir. Davalı … ile diğer davalı … arasında davaya konu taşınmazların bulunduğu mahallerde çarpık yapılaşmanın kentsel yapıya dönüştürülmesine ilişkin protokol imzalanmıştır. … Belediyesi ile davacılar arasında muvafakat senedi imzalanmış ve taşınmazlar muvafakat senedi doğrultusunda davalı … ye devredilmiştir. Davacılar ve … Belediyesi arasında düzenlenen muvafakat senedi içeriğinde işe başlama ve bağımsız bölümleri davacıya teslim etme sürelerine ilişkin herhangi bir şart kararlaştırılmamıştır. Başka bir anlatımla teslim süresi kararlaştırılmamış, teslim süresini belirleme yetkisi davalıya tanınmıştır. Ancak davalı, bu yetkisini kullanırken objektif iyi niyet kurallarına uygun davranmalı ve haklı nedenlere dayalı gecikmeler hariç işin niteliğinin ve büyüklüğünün gerektirdiği imalât süresi içinde tamamlamalıdır.”( Y. 23. HD., E. 2016/8396 K. 2019/4418 T. 23.10.2019)
KENTSEL DÖNÜŞÜM SÖZLEŞMELERİNDE GECİKME NEDENİYLE KİRA ALACAĞI
Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde gecikme sebebiyle en sık karşılaşılan sorunlardan biri de kira alacağına ilişkindir. Kentsel dönüşüm kapsamında elde edeceği konut veya iş yerlerinden gelir elde etmeyi düşünen arazi sahipleri, geç teslim sebebiyle kira gelirlerinden mahrum kalmaktadır. Bu durumda arazi sahibi, inşaatın geç bitirilmesi sebebiyle gecikilen süre kadar yapıdan yararlanamamaktadır. Dolayısıyla kentsel dönüşüm sebebiyle inşaatın geç teslimi halinde müspet zarar kapsamında kira tazminatı talebinde bulunulabilir.
Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde gecikme nedeniyle kira alacağı sözleşmede kararlaştırılan tarihin geçmesine rağmen yüklenicinin eseri henüz teslim etmemesi ya da sözleşmede süre kararlaştırılmamış ise dürüstlük kuralı gereği işin niteliğine uygun düşecek bir sürede teslim yapılmamış ise arsa sahibi gecikilen süre kadar kira geliri kaybını isteyebilir. Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde gecikme sebebiyle kira alacağına ilişkin talepte bulunmak isteyen kişilerin kentsel dönüşümle ilgili donanım ve deneyim sahibi bir avukattan yardım almasında fayda vardır. Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde geç teslim sebebiyle kira alacağına ilişkin açılan davada avukattan yardım almak olabilecek hak kayıplarının önüne geçecektir. Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde geç teslim sebebiyle oluşan zararın tespiti önemlidir. Dolayısıyla kentsel dönüşüm sözleşmelerine ilişkin taleplerde bir avukattan yardım almak da çok önemlidir.
“ Sözleşmede kira tazminatı (gecikme tazminatı) maktu tayin edilmişse, kira kaybına bu maktu miktara göre o da cezai şartı aşan kısmına hükmolunur. Somut olayda, gecikme cezası (cezai şart) ve gecikme tazminatı (kira tazminatı) kararlaştırılmadığına göre, temerrüt tarihinden teslim tarihine (olayda taleple bağlı kalınarak 18.4.1994 tarihine) kadar olan süre için serbest rayice göre takdir edilecek gecikme tazminatına, ihtirazi kayıt aranmaksızın, hükmolunmak gerekirken, yazılı gerekçe ile bu kalem isteğin reddi doğru olmamış ve hükmün bu yönden bozulması gerekmiştir.”( Yargıtay, 15. Hukuk Dairesi, E. 1998/1245, K. 1998/1720, T. 29.04.1998)
GENEL BİLGİLER
KENTSEL DÖNÜŞÜM SÖZLEŞMELERİNDE GECİKME NEDENİYLE KİRA ALACAĞI DAVASI
Kentsel dönüşüm sözleşmelerinden gecikme nedeniyle kira alacağı davası ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM SÖZLEŞMELERİNDE GECİKME NEDENİYLE KİRA ALACAĞI AVUKATI
Kentsel dönüşüm sözleşmelerinden gecikme nedeniyle kira alacağı avukatı ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM SÖZLEŞMELERİNDE GECİKME NEDENİYLE KİRA ALACAĞI ANKARA AVUKATI
Kentsel dönüşüm sözleşmelerinden gecikme nedeniyle kira alacağı Ankara avukatı ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
Kentsel dönüşüm satış vaadi sözleşmesi ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM DAVASI TOKİ
Kentsel dönüşüm davası TOKİ ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM DAVASI GECİKME
Kentsel dönüşüm davası gecikme ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM YARGITAY KARARLARI
Kentsel dönüşüm davası Yargıtay kararları ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM ANKARA AVUKATI
Kentsel dönüşüm Ankara avukatı ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
Kentsel dönüşüm kapsamında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
Kentsel dönüşüm kapsamında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.