İŞYERİNDE TAHLİYE SEBEBİ MİDİR? - H&K Avukatlık Bürosu

İşyerinde tahliye sebebi midir? isimli yazımızda, Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 350 ve 351’de düzenlenen kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle işyeri kiralarında sözleşmenin sona erdirilmesi konusu incelenecektir. İşyerinde tahliye sebebi midir? isimli yazımızda öncelikle konuya ilişkin TBK düzenlemelerine kısaca değinilecek, daha sonra çeşitli durumların tahliye sebebi olup olmadığı Yargıtay kararları bağlamında incelenecektir. İşyerinde tahliye sebebi midir? hususunda kira hukuku avukatından destek alınması hak kayıplarını önleyecektir.

İŞYERİNDE TAHLİYE SEBEBİ MİDİR? YASAL DAYANAK

İşyerinde tahliye sebebi midir? konusu açısından incelenecek ilk düzenleme TBK md. 350’dir. Burada, kiraya verenden kaynaklanan gereksinim, yeniden inşa ve imar sebebiyle işyeri kiralarında sözleşmenin sona erdirilmesi konusu düzenlenmektedir. Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa veya kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması imkânsız ise açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Söz konusu dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.

İşyerinde tahliye sebebi midir? konusu açısından incelenecek ikinci düzenleme ise TBK md. 351’dir. Burada ise yeni malikin gereksinimi sebebi ile işyeri kiralarında sözleşmenin sona erdirilmesi düzenlenmiştir. Bu kapsamda kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini davayla sona erdirebilir. İşbu dava ise edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla altı ay sonra veya sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.

İŞYERİ SAHİBİNİN ŞİRKETİNİN İHTİYACI İŞYERİNDE TAHLİYE SEBEBİ MİDİR?

İşyerinde tahliye sebebi midir? konusu açısından bir kararında Yargıtay, işyeri sahibinin, şirketinin ihtiyacı nedeniyle tahliye talebinde bulunamayacağını değerlendirmiştir. Böylece, gerçek kişinin kendisine ait şirketin ihtiyacına dayalı tahliye talep etmesi durumunda davanın reddedilmesi gerektiğine karar verilmiştir.

“TBK.nın 350/1. maddesi kiralananı iktisap eden kimsenin, kendisi, eşi, altsoy, üstsoyu veya Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir. Kanun hükmüne ve Dairemizin yerleşik içtihadına göre şirketin ihtiyacı nedeniyle gerçek kişi ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. Davacı gerçek kişi, kendisine ait olan şirketin ihtiyacına dayanarak tahliye talep ettiğine göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulüne ve kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 6. HD., 2015/8603 E., 2015/8905 K., 22.10.2015 T.).

İŞYERİ SAHİBİNİN OĞLUNUN İHTİYACI İŞYERİNDE TAHLİYE SEBEBİ MİDİR?

İşyerinde tahliye sebebi midir? konusu açısından bir kararında Yargıtay, işyeri sahibinin, şartların oluşması durumunda oğlunun ihtiyacı nedeniyle tahliye talebinde bulunabileceğini değerlendirmiştir. İşyeri sahibinin ihtarnamede taşınmazı kendisinin kullanacağını, dava dilekçesinde ise oğlunun kullanacağını iddia etmesinin ise tahliye isteminde bir usulsüzlüğe sebep olmayacağı belirtilmiştir.

“Davacı, ihtarnamede kendi ihtiyacı için büro, dava dilekçesinde stajyer avukat oğlunun avukatlık bürosu olarak kullanacağından bahisle kiralananın tahliyesini istemiş olup mahkemece ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı ve davacının oğlunun askerlik hizmetini yerine getirmek üzere kıtasına teslim olduğu beyan edildiğinden henüz ortaya çıkmamış bir ihtiyaç için davanın açıldığından bahisle davanın reddine karar verilmiştir. Kiralayanın ihtarnamede taşınmazı kendi ihtiyacında kullanmak istediğini, daha sonrasında ise dava dilekçesinde oğlunun ihtiyacına dayanarak tahliye isteminde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Ancak davacının ihtiyaç sahibi oğlunun kısa dönem askere gittiğinin bildirilmesine göre bu hususun mahkemece araştırılarak ihtiyaç iddiasının değerlendirilmesi gerekirken uzun süreli askerlik hizmetine uygulanan daire içtihadının olaya uygulanması doğru değildir.” (Yargıtay 6. HD., 2015/1904 E., 2015/2175 K., 04.03.2015 T.).

YENİ MALİKİN TADİLAT YAPMAK İSTEMESİ İŞYERİNDE TAHLİYE SEBEBİ MİDİR?

İşyerinde tahliye sebebi midir? konusu açısından bir kararında Yargıtay, TBK kapsamında işyerinin yeni malikine inşaat veya tadilat sebebiyle tahliye davası açma hakkı tanınmadığı için tahliye davasının dinlenmeyeceğini ortaya koymuştur. Bununla birlikte yeni malikin, kiralananın yeniden inşası amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kullanımı imkânsız ise sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabileceği ortaya konulmuştur.

“Belirtmek gerekir ki ihtiyaca dayalı tahliye davalarında kiralananın olduğu gibi veya basit tadilatla ihtiyaçta kullanılması esastır. Davacının, dava dilekçesindeki açıklamalardan davanın Türk Borçlar Yasası’nın 350/1-2 maddesinde öngörülen yeniden inşaat sebebine dayandığı anlaşılmaktadır. TBK 350/2 maddesi yeni malike inşaat sebebiyle tahliye davası açma hakkı tanımamaktadır. Anılan madde yeni malike sadece kiralananı olduğu gibi kullanma ihtiyacı nedeniyle dava hakkı tanımıştır. Oysaki davacı kiralanın yıkıp yeniden inşaat yapacağını bildirdiğine göre ihtiyaç iddiasına dayalı davanın dinlenmesine olanak yoktur. Bu durumda davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.” (Yargıtay 6. HD., 2014/4747 E., 2014/5721 K., 05.05.2014 T.).

MALİKİN KENDİ İHTİYACI İŞYERİNDE TAHLİYE SEBEBİ MİDİR?

İşyerinde tahliye sebebi midir? konusu açısından bir kararında Yargıtay, şartların oluşması durumunda işyeri sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye talebinde bulunulabileceğini değerlendirmiştir. Bu bakımdan davacının yapacağını iddia ettiği iş açısından gerekli şartları taşıyıp taşımadığının saptanması ve alınacak sonuca göre karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

“Davalı vekili ihtiyaçlının halen başka bir yerde çalıştığını kanıtlayamamıştır. Bütün sorun ihtiyaçlının serbest muhasebecilik işini yapıp yapmayacağı noktasında toplanmaktadır. Serbest Muhasebecilik … Yasasına göre bu meslek mensubu olabilmek için Yasanın 4.maddesinde belirtilen genel şartlar yanında ne gibi özel şartlar gerekeceği kanunun geçici maddesinde gösterilmiş ve ayrıca 6. maddesi staj süresinden sayılan hizmetler de belirtilmiştir. Bu itibarla davacı ihtiyaçlının bu yasa hükümleri çerçevesinde gerekli koşulları taşıyıp taşımadığının saptanması ve alınacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi hatalı görüldüğünden hükmün bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay 6. HD., 1993/13045 E., 1993/13247 K., 16.12.1993 T.).

İŞYERİ SAHİBİNİN KİRADA OLMASI İŞYERİNDE TAHLİYE SEBEBİ MİDİR?

İşyerinde tahliye sebebi midir? konusu açısından bir kararında Yargıtay, işyeri sahibinin kirada olması halinde ihtiyacın varlığı için ya işyeri sahibinin tahliye tehdidi altında olması veya kiralananın yapılacak iş için mevcut işyeri ile eşdeğer veya daha üstün nitelikte olması gerektiğini ortaya koymuştur. Ayrıca, iki halin beraber bulunmasının gerekmediği, birinin varlığının yeterli olduğu değerlendirilmiştir.

“İşyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir.” (Yargıtay 6. HD., 2011/1700 E., 2011/7132 K., 28.06.2011 T.).

ÇOCUĞUNA İŞ KURACAK OLUNMASI İŞYERİNDE TAHLİYE SEBEBİ MİDİR?

İşyerinde tahliye sebebi midir? konusu açısından bir kararında Yargıtay, malikin çocuğunun işyeri ihtiyacını tahliye sebebi olarak değerlendirmiştir. Bu bakımdan, işyerinin basit bir tadilatla kullanılacağı amaca dönüştürülmesinin mümkün olup olmadığının ve ihtiyaçlının halen bir işte çalışıp çalışmadığının da incelenmesi gerektiği belirtilmiştir.

“Dava konusu taşınmazdaki pide fırının basit bir tadilatla kaldırılmasının ve taşınmazın markete dönüştürülmesinin mümkün olduğu rapor edilmiştir. Ergin olan davacılardan birinin halen bir işte çalışmadığı ve geçiminin anne babası tarafından sağlandığı da kabul edildiğine göre ihtiyacın samimi olduğu anlaşılmaktadır. Ayrıca davacının markete maddi destek sağlayacağı marketi bizzat işletmeyeceği de göz ardı edilerek karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay 6. HD., 2010/7780 E., 2010/12272 K., 08.11.2010 T.).

MEMURUN İSTİFA EDECEK OLMASI İŞYERİNDE TAHLİYE SEBEBİ MİDİR?

İşyerinde tahliye sebebi midir? konusu açısından bir kararında Yargıtay, memur olarak görev yapan malikin memuriyetten ayrıldığını kanıtlayamadığı durumda işyeri ihtiyacının samimi olmadığına karar vermiştir. Bu kapsamda, henüz doğmamış ve ileride ortaya çıkacak ihtiyaç dava tarihi itibariyle zorunlu bir ihtiyaç olmadığı için tahliye davasının kabul edilemeyeceği değerlendirilmiştir.

“Devlet memuru olarak görev yapan davacının memuriyeti devam ettiği sürece serbest ticaret yapması mümkün değildir. Davacının memuriyetten ayrıldığı da iddia edilmemiştir. 6570 sayılı yasa zorunlu ve gerçek ihtiyacı tahliye nedeni olarak kabul etmiştir. Henüz doğmamış ileride ortaya çıkacak bu ihtiyacın dava tarihi itibariyle zorunlu bir ihtiyaç olduğu kabul edilemez. İhtiyaçlının görevinden ayrılacağı bu yolda girişimleri olduğu kanıtlanmış değildir. Bu itibarla doğmuş ve zorunlu bir ihtiyaç yoktur. Bu nedenle davanın reddine karar verilmek gerekirken yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi hatalı olmuştur.” (Yargıtay 6. HD., 1997/8806 E., 1997/8949 K., 03.11.1997 T.).

EŞE İŞ KURULACAK OLUNMASI İŞYERİNDE TAHLİYE SEBEBİ MİDİR?

İşyerinde tahliye sebebi midir? konusu açısından bir kararında Yargıtay, taşınmazın eşin yapacağı işe elverişli olması ve ihtiyaç iddiasının kanıtlanması durumunda kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerektiğini ortaya koymuştur. İhtiyaçlı eşin uzun süredir sigortalı olarak çalışmasının ise ayrı bir işyeri açmasına engel olmayacağı değerlendirilmiştir.

“Davacı vekili kiralananın davacının eşinin tuhafiye ticareti yapması için satın aldığını, kredi borcu olup iki çocuğunun özel okula gitmesi nedeniyle eşinin çalışmasına ihtiyacı olduğunu belirterek tahliye isteminde bulunmuştur. Dosya içerisindeki mevcut bilgi ve belgelerden; davacı eşinin savunmada geçen davacıya ait yerin üst katında bulunan yeri kendi nam ve hesabına işletmediği, bu işyerinin davacıya ait olduğu, ihtiyaçlının da 2004 yılından beri sigortalı olarak çalışmakta olduğu anlaşılmaktadır. İhtiyaçlı H.A’in sigortalı olarak çalışıyor olması ayrı bir işyeri açmasına ve çalışmasına engel teşkil etmez. Alınan bilirkişi raporuyla taşınmazın yapılacak işe elverişli olması ve dinlenen tanık beyanlarıyla da ihtiyaç iddiasının kanıtlanmış bulunmasına göre ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğunun kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle reddine karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 6. HD., 2014/11868 E., 2014/13552 K., 04.12.2014 T.).

İŞLERİN ARTMASI İŞYERİNDE TAHLİYE SEBEBİ MİDİR?

İşyerinde tahliye sebebi midir? konusu açısından bir kararında Yargıtay, devamlılık arz etmeyen, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süre alacak ihtiyacın tahliye nedeni yapılamayacağını değerlendirmiştir. Bu bakımdan dava sırasında, davacının iş hacminin, halen kullanılan taşınmazın yeterli olup olmadığının, belirlenen iş hacmine göre ihtiyacı karşılayıp karşılamadığının ve dava konusu taşınmazın yapılmak istenilen işe uygun hale getirilmesi için esaslı bir tamirat gerekip gerekmediğinin tespitinin gerektiği ortaya konulmuştur.

“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Bilirkişi raporuyla davacı tarafın ticaret defter ve kayıtları da incelenmek suretiyle iş hacminin belirlenmesi, halen kullanılan taşınmazın yüz ölçümü itibariyle yeterli olup olmadığı ve belirlenen iş hacmine göre ihtiyacı karşılayıp karşılamayacağına ayrıca dava konusu taşınmazın yapılmak istenilen işe uygun hale gelebilmesi için esaslı bir tamirat ve tadilat gerekip gerekmediğinin belirlenmesi gerekir.” (Yargıtay 6. HD., 2010/1126 E., 2010/1675 K., 18.02.2010 T.).

KİRAYA VERENİN YURTDIŞINDAN DÖNÜŞÜ İŞYERİNDE TAHLİYE SEBEBİ MİDİR?

İşyerinde tahliye sebebi midir? konusu açısından bir kararında Yargıtay, şartların sağlanması durumunda işyeri sahibinin yurt dışında dönmesini tahliye sebebi olarak değerlendirse de yurt dışından halen dönülmemesi durumunda talebin samimi olmadığına ve ihtiyacın henüz doğmadığına karar vermiştir. Bu bakımdan yurt dışından henüz dönülmediği için ihtiyaç sebebiyle tahliyeye karar verilemeyeceği ortaya konulmuştur.

“Davacı vekili müvekkilinin satın aldığı dükkânı kendi ihtiyacında kullanacağını, … tarihli oturumda müvekkilinin Almanya’dan yeni geldiğini bir işte çalışmadığını belirterek kiralananın tahliyesini istemiş ise de davacı vekili … tarihli oturumda müvekkilin yurt dışından dönmediğini halen Hollanda’da yaşadığını açıklamıştır. Dinlenen davacı tanığı da davacının halen Hollanda’da yaşadığını yurda dönmediğini beyan etmiştir. Davacının yurda dönüş yaptığına dair herhangi bir belge de ibraz edilmemiştir. Bu durumda ihtiyaç henüz doğmamıştır. Doğmayan ihtiyaç sebebiyle tahliyeye karar verilemeyeceğinden samimi olmayan ve kanıtlanamayan davanın reddi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay 6. HD., 2005/8946 E., 2005/10549 K., 21.11.2005 T.).

TAHLİYE İÇİN İŞYERİNİN BASİT BİR TADİLATLA İHTİYACI KARŞILAMASI ŞARTI

İşyerinde tahliye sebebi midir? konusu açısından bir kararında Yargıtay, işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan davalarda kiralananın, mevcut durumuyla veya mimari projeyi gerektirmeksizin basit bir tadilatla ihtiyacı karşılaması gerektiğini değerlendirmiştir. Bu bakımdan, uzman bir bilirkişi heyeti oluşturmak suretiyle mahallinde keşif yapılmasının ve kiralananın mevcut hali ile veya basit bir tadilatla ihtiyaca yeterli ve uygun olup olmadığının tespitinin ardından karar verilmesi gerektiği ortaya konulmuştur.

“İşyeri ihtiyacı nedeniyle açılan davalarda kiralananın, hali hazır durumu ile veya mimari projeyi gerektirmeksizin basit bir tadilatla ihtiyacı karşılaması gerekir. Dosya kapsamından bu konuda araştırma ve inceleme yapılmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece uzman bir bilirkişi heyeti oluşturmak suretiyle mahallinde kiralananın mevcut hali ile veya basit bir tadilatla ihtiyaca yeterli ve uygun olup olmadığının tespiti açısından keşif yapılması ve oluşacak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ile tahliye kararı verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 6. HD., 2007/14005 E., 2008/459 K., 24.01.2008 T.).

TAHLİYE İÇİN YAPILACAK İŞİN FAALİYET KONULARI ARASINDA BULUNMASI ŞARTI

İşyerinde tahliye sebebi midir? konusu açısından bir kararında Yargıtay, ana sözleşmede yer almayan bir konuda şirketin ihtiyacının varlığından söz edilemeyeceğini değerlendirilmiştir. Bu bakımdan, şirket ihtiyacına dayalı davalarda, davacının işyerini kullanacağı faaliyetin şirketin faaliyet konuları arasında bulunması gerektiği için mahkemenin davacının iştigal konusunu belirleyerek ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığına karar vermesi gerektiği ortaya konulmuştur.

“Dava konusu taşınmazın maliki ve kiraya veren davacı … Şirketidir. Dava, şirket ihtiyacına bağlı olarak açılmıştır. Davacı şirket, kiralanan ekmek fabrikasını çalıştıracağını bildirerek kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davacı ticari şirket olmakla kiralananda yapılacak işin şirketin faaliyet konuları arasında yer alması gerekir. Şirket ana sözleşmesinde yer almayan bir konuda şirketin ihtiyacının varlığından söz edilemez. Bu nedenle Mahkemece, davacının iştigal konusu belirlenerek ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığının değerlendirilmesi sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, davacı şirket temsilcisi …’in yaşamını devam ettirebilmesi için kiralananın tahliyesine gerek bulunmadığı yönündeki bilirkişi raporu hükme esas alınarak sonuca gidilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 3. HD., 2017/2358 E., 2017/2601 K., 07.03.2017 T.).