İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE AYIPLI TESLİM

İnşaat sözleşmelerinde ayıplı teslim sebebiyle yapı sahipleri zarara uğrayabilmektedir. Bu gibi sorunlar Türk Borçlar Kanununda “Ayıptan Sorumluluk” başlığı altında düzenlenmiştir. İnşaat sözleşmelerinde ayıplı teslim, hukuki olarak ayıplı ifa kapsamında değerlendirilir. Örneğin yapılması için anlaşılan dairenin çatısının akması, elektrik ve su tesisatının bozuk olması gibi durumlarda şartları oluşmuşsa ayıplı ifa söz konusu olabilmektedir. Ayıplı ifaya kötü ifa ya da kusurlu ifa da denilmektedir. Taşınmazın ayıplı ifasında hangi hallerin ayıplı ifa kapsamına dâhil olduğunun bilinmesi gerekir. Böylelikle taşınmaz sahibi, taşınmazın ayıplı ifası halinde ayıplı ifaya ilişkin haklarını talep edebilecektir. Bu kapsamda inşaat sözleşmelerinde ayıplı teslim konusu ayrıntılı bir şekilde açıklanacaktır.

Aşağıda; inşaat sözleşmelerinde ayıplı ifa, yüklenicinin ayıba karşı sorumlu olmasının şartları, inşaat sözleşmelerinde açık ayıp, inşaat sözleşmelerinde gizli ayıp, ayıp bildirimi, inşaat sözleşmelerinde kusurlu teslim davalarında zamanaşımı, inşaat sözleşmelerinde iş sahibinin talimatı sebebiyle ayıp, ayıplı teslim halinde taşınmaz sahibinin hakları, inşaat sözleşmelerinde eksik ifa gibi hususlardan bahsedilecektir.

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE AYIPLI İFA NEDİR?

İnşaat sözleşmesinde ayıplı ifa, sözleşmede teslimi kararlaştırılan yapının niteliğine uygun olarak tam ve doğru bir şekilde ifa edilmemesi ya da kararlaştırılan yapının gereği gibi teslim edilmemesidir. Başka bir anlatımla inşaat sözleşmesinde ayıplı ifa, inşaat sözleşmesinde taahhüt edilerek bulunması gereken ya da dürüstlük kuralları gereği olması gereken vasıfların, niteliklerin bulunmaması veya yapının kanun ya da sözleşme ile öngörülen nitelikleri taşımamasıdır. Örneğin inşaat sözleşmesinde ayıp, sözleşmede kararlaştırılan taşınmazın elektrik tesisatının bozuk olması, taşınmazın rutubetli olması, su tesisatı bozuk olduğu için suyun akmaması veya ısıtma sisteminin çalışmaması ya da inşaat sözleşmesi ile inşaat sonunda teslim edilmesi beklenen dairelerin duvarlarının çok ince olması gibi hallerde mevcut olabilir. Bu ve benzeri durumlar, inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin yapıyı ayıpsız olarak teslim etme borcuna aykırılık teşkil eder. Dolayısıyla inşaat sözleşmesi sebebiyle teslim edilen yapıların ayıplı ifası durumunda yüklenici aleyhine ayıba karşı sorumluluk hükümlerine başvurulur.

YÜKLENİCİNİN AYIBA KARŞI SORUMLU OLMASININ ŞARTLARI

İnşaat sözleşmesinde yüklenicinin ayıba karşı sorumlu olmasına ayıba karşı tefekkül de denilmektedir. İnşaat sözleşmesinde yapının ayıplı olması için bir takım şartlar aranmaktadır. Bu şartların mevcut olması halinde yüklenicinin yapının ayıplı olmasından dolayı sorumlu tutulması mümkündür. Yüklenicinin ayıba karşı sorumlu olması için aranan şartlar aşağıda belirtilmiştir:

Yüklenici inşaatı taşınmaz sahibine teslim etmiş olmalıdır.
Yüklenicinin teslim ettiği yapı ayıplı olmalıdır.
İnşaat sözleşmesi sebebiyle teslim edilen yapıda mevcut olan ayıp bizzat yapı sahibi tarafından gerçekleştirilmiş olmamalıdır.
İnşaat sözleşmesindeki yapı sahibi taşınmazı teslim edilen haliyle kabul etmemiş olmalıdır. İş sahibinin yapıyı kabulü, açık veya örtülü olabilir. İnşaat sözleşmesi sonucu yapılan yapı tesliminin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra, yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, yüklenici tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için yüklenicinin sorumluluğu devam eder.

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE AÇIK AYIP

İnşaat sözleşmesi sebebiyle teslim edilen taşınmazda bulunan ayıbın türü, yüklenicinin sorumluluğunun sınırının çizilmesinde ve iş sahibinin başvurabileceği hakların belirlenmesinde kilit role sahiptir. Taşınmaz yapıda gizli ayıp veya açık ayıp mevcut olabilir.

İnşaat sözleşmesinde açık ayıp, ilk bakışta görülebilen veya basit bir muayene ile anlaşılabilen ayıplardır. İnşaat sözleşmesinde açık ayıp, yapının taşınmaz sahibi tarafından teslim alınması ve yapıda yapılan basit muayene neticesinde görülebilen ayıplardır. Açık ayıp için yapılacak basit muayene, gözle veya elle yapılan ve işin bünyesine nüfuz edilemeyen bir incelemeyi ifade eder. Nitekim taşınmazın boya veya badanasının işçiliğindeki kalite ya da el veya gözle yapılacak basit bir inceleme ile bulunabilecek kusurlar açık ayıptır. İnşaat sözleşmesi sonucu teslim edilen yapıda açık ayıp bulunması halinde, yapı sahibi işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz taşınmazı incelemez veya incelemeden sonra uygun bir süre içinde açık ayıbı yükleniciye bildirmezse taşınmazı ayıbıyla kabul etmiş sayılır. Dolayısıyla bu durumda yüklenicinin sorumluluğu da ortadan kalkar.

“Açık ayıplar, ilk bakışta görülebilen veya basit bir muayene ile anlaşılabilen ayıplardır… eserin teslim alınması ve basit muayene neticesinde görülebilen ayıplar açık, görülemeyenler ise gizli ayıplardır…

Kanundaki muayeneden kasıt, gözle veya elle yapılan ve işin bünyesine nüfuz edilemeyen bir incelemedir. Örneğin: sıva, badana ve boya işçiliğindeki kalite veya açıkça göze çarpan ayıplı malzeme, el veya gözle yapılabilecek basit bir incelemede saptanabilecek kusurlar açık ayıptır…

Borçlar Kanunu’nda açık-gizli ayıp ayrımına gidilmiş olması, yüklenicinin sorumluluktan kurtulması farklılığındandır. Gerçekten, yüklenici açık ayıplı eserdeki sorumluluğundan iş sahibinin işlerin mutat cereyanına göre imkân bulur bulmaz muayene ve varsa ayıpları ihbar etmediği zaman kurtulduğu hâlde…” (Yargıtay Kararı – HGK., E. 2017/252 K. 2020/224 T. 26.2.2020)

İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE GİZLİ AYIP

İnşaat sözleşmesinde gizli ayıp, yapı teslim edildiğinde gözle görülemeyen veya basit bir muayene ile anlaşılamayan, sonradan kullanılmakla ortaya çıkan ayıptır. Başka bir anlatımla inşaat sözleşmesinde gizli ayıp, yapı teslim edildiğinde ilk bakışta fark edilemez. Gizli ayıp taşınmazın yapısıyla ilgili sonradan yapılacak detaylı bir inceleme ile anlaşılan ayıplar olduğu gibi yapının kullanılmasıyla da ortaya çıkabilir.

İnşaat sözleşmesinde gizli ayıp ortaya çıktığında veya yapı sahibi tarafından öğrenildiğinde yükleniciye bildirilmelidir. Gizli ayıp, ilk teslim anında fark edilemeyecek ayıp türü olduğu için yüklenicinin sorumluluğunu kaldırmayacaktır. Gizli ayıplı yapılan işlerde yüklenicinin sorumluluğu zamanaşımı süresince devam eder. Taşınmaz yapıda gizli ayıp mevcut ise, gizli ayıp öğrenildikten sonra hemen yükleniciye bildirilmelidir. Gizli ayıp bildirilmezse, yapı bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır.

“…gizli ayıplar, ilk başta gözle görülemeyen veya basit bir muayene ile anlaşılamayan, sonradan kullanılmakla ortaya çıkan ayıp türüdür…

Gizli ayıplar ise, ilk bakışta fark edilemeyen, sonradan yapılacak detaylı bir muayene ile anlaşılan ayıplardır. Bu tür ayıplar genelde eserin yapısıyla ilgili olan ve eserin kullanılmasıyla anlaşılan ayıplardır ( Aydemir, E.: Eser Sözleşmesi ve İnşaat Hukuku, 2009, s. 240).
Gizli ayıplar da, ayıp ortaya çıktığında veya iş sahibi tarafından öğrenildiğinde yükleniciye bildirilmesi gerekir. Bu yönden eserin hiçbir itiraz ileri sürmeden teslim alınması iş sahibini bu yöndeki hakkını kullanmaktan yoksun bırakmayacağı gibi yükleniciyi de sorumluluktan kurtarmayacaktır.
Borçlar Kanunu’nda açık-gizli ayıp ayrımına gidilmiş olması, yüklenicinin sorumluluktan kurtulması farklılığındandır. Gerçekten, yüklenici açık ayıplı eserdeki sorumluluğundan iş sahibinin işlerin mutat cereyanına göre imkân bulur bulmaz muayene ve varsa ayıpları ihbar etmediği zaman kurtulduğu hâlde, gizli ayıplı işlerde yüklenicinin sorumluluğu zamanaşımı süresince devam eder.” (Yargıtay Kararı – HGK., E. 2017/252 K. 2020/224 T. 26.2.2020)

TAŞINMAZ SAHİBİ TARAFINDAN AYIBIN BİLDİRİMİ

Taşınmaz sahibi, yapının tesliminden sonra imkân bulur bulmaz yapıyı gözden geçirmelidir. Bunun yanında yapıda ayıplar varsa, uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmelidir. İnşaat sözleşmesinde taşınmaz sahibi, gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse eseri kabul etmiş sayılır. Bununla birlikte ayıp sonradan ortaya çıkarsa taşınmaz sahibi, gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır. İnşaat sözleşmelerinde taşınmaz sahipleri, ayıbı yükleniciye bildirmezse ayıp kabul edilmiş sayılır. Bu kapsamda yapıda bulunan ayıplar için yüklenici sorumlu tutulamaz.

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE KUSURLU TESLİM DAVALARINDA ZAMANAŞIMI

İnşaat sözleşmelerinde ayıplı ifa sebebiyle açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak beş yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Bunun yanında taşınmazın ayıplı olması yüklenicinin ağır kusuruna dayanıyorsa ayıplı ifa sebebiyle açılacak davalar, yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE İŞ SAHİBİNİN TALİMATI SEBEBİYLE AYIP

İnşaat sözleşmelerinde teslim edilen yapının ayıplı olması, yüklenicinin açıkça yaptığı ihtara karşı, taşınmaz sahibinin verdiği talimattan doğmuş olabilir. Bununla birlikte inşaat sözleşmesinde teslim edilen yapının ayıplı olması yapı sahibine yüklenebilecek herhangi bir sebepten de mevcut olabilir. Bu gibi durumlarda taşınmaz sahibi, yapının ayıplı olmasından doğan haklarını kullanamaz. Bu duruma örnek olarak yüklenicinin kalitesiz malzeme kullanmak istememesine karşın arazi sahibinin kalitesiz malzeme kullanılmasını istemesi sebebiyle oluşan ayıp verilebilir.

AYIPLI TESLİM HALİNDE TAŞINMAZ SAHİBİNİN HAKLARI

İnşaat sözleşmesi sebebiyle yapının tesliminde ayıp olması halinde, taşınmaz sahibinin hakları Türk Borçlar Kanunu m. 475’ de düzenlenmiştir. Buna göre taşınmaz sahibi yapının ayıplı olması halinde seçimlik haklara sahiptir. İnşaat sözleşmelerinde ayıplı ifa halinde taşınmaz sahibi: sözleşmeden dönme hakkı, yapı bedelinden indirim isteme hakkı ve yapının onarımını isteme hakkına sahiptir. Taşınmaz sahibi kendisine teslim edilen yapıdaki ayıplar sebebiyle bu haklardan istediğini kullanabilir. Bu haklara ilişkin ayrıntılı bilgiler aşağıda incelenecektir. Ayrıca bu seçimlik hakların yanında taşınmaz sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. Taşınmaz sahibi, yapıdaki ayıp sebebiyle kendisinde veya üçüncü bir kişide oluşan zararları genel hükümlere göre talep edebilir.

TAŞINMAZ SAHİBİNİN SÖZLEŞMEDEN DÖNME HAKKI

İnşaat sözleşmesi sonucunda yapılan yapı, taşınmaz sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlamayacağı ölçüde ayıplı olabilir. Bununla birlikte bu yapı sözleşme hükümlerine de aynı ölçüde aykırı olabilir. Bu hallerde taşınmaz sahibi sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Ayrıca inşaat sözleşmelerinde yapılan yapı iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup yapılan yapının sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa taşınmaz sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.

TAŞINMAZ SAHİBİNİN BEDELDE İNDİRİM HAKKI

İnşaat sözleşmesi sonucunda yapılan yapının ayıplı olması halinde taşınmaz sahibi eseri alıkoyabilir. Bunun yanında alıkoyduğu yapıdaki ayıp oranında bedelden indirim isteme hakkına sahiptir.

TAŞINMAZ SAHİBİN YAPININ ONARIMINI İSTEME HAKKI

İnşaat sözleşmesi sonucunda yapının ayıplı teslimi halinde taşınmaz sahibi, yapının ücretsiz onarılmasını yükleniciden isteyebilir. Ancak taşınmaz sahibinin bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere ücretsiz onarım talep edilebilmesi için yapılacak onarımın aşırı bir masraf gerektirmemesi şarttır.

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE EKSİK İFA

İnşaat sözleşmelerinde sözleşmeye aykırı yapı teslimi her zaman ayıplı ifa anlamına gelmez. Eksik ifa da inşaat sözleşmesine aykırı olarak yapının teslim edilmesi anlamını taşır. Ancak eksik ifa sözleşmede kararlaştırılmış olan ya da dürüstlük kuralı gereğince yapılması gereken işlerin bir kısmının hiç yapılmamış olması halinde söz konusudur. Bu duruma örnek olarak inşaat sözleşmesi gereği yapılan dairenin boyasının dökülmesi ayıplı ifa iken, inşaat sözleşmesi gereği dairenin seksen metre kare kararlaştırılıp teslim edilen dairenin atmış metre kare olması eksik ifadır. Başka bir örnek olarak inşaat sözleşmesi sebebiyle yapılan taşınmazın camlarının takılmaması eksik ifa iken; inşaat yapılırken yapılan bir hata sebebiyle takılan camlarda deliklerin olması ayıplı ifadır.

İnşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik ifada hukuki olarak ve teknik olarak bir teslim gerçekleşmez. Dolayısıyla eksik ifa sebebiyle ayıptan doğan sorumluluk hükümlerine başvurulamaz. Nitekim yapının teslim edilmesi için tamamlanmış olması gerekir. Bununla birlikte eğer inşaat sözleşmesi sebebiyle yapılan taşınmazda bulunan eksiklik çok az ve inşaat sözleşmesinde taşınmaz sahibi olan kişi için katlanılabilir boyutta ise yapının tesliminin gerçekleşmediği öne sürülemez. Bu gibi durumlarda yapının tesliminin gerçekleşemeyeceğini öne sürmek hakkın kötüye kullanımıdır. Dolayısıyla taşınmazda bulunan eksiklik küçük ve iş sahibi tarafından katlanılabilecek boyuttaysa, inşaatın tesliminin gerçekleşmeyeceği veya gerçekleşmediği öne sürülemez. Bu hallerde Türk Borçlar Kanunu m. 112’ye dayanarak iş sahibi eksik iş bedelinin tahsilini talep edebilir.

İnşaat sözleşmesi sebebiyle teslim edilen yapının eksik ifalı olması halinde Türk Borçlar Kanunu m.112 ve devam eden hükümler uygulama alanı bulacaktır. İnşaat sözleşmesinde taşınmaz sahibi uğradığı zararların tazminini ve eksik bırakılan işin tamamlanmasını yükleniciden isteyebilir. İş sahibi yükleniciden eserdeki eksikliklerin giderilmesini genel zamanaşımı süresi içerisinde talep edebilir

“Ayıplı ifa ile eksik ifa birbirinden farklı kavramlar ise de, her iki kavram da özünde tarafların hukuki ilişki ile yükümlendikleri edimlerini, gerek kanun gerekse sözleşme ile öngörülen şartlara uygun, başka bir anlatımla gereği gibi ifa etmemeleri ile ilgilidir. Başka bir deyişle, sözleşmeye aykırı mal teslimi her zaman ayıplı bir malın verilmesi anlamına gelmez. Eksik ifa da bu anlamda sözleşmeye aykırı mal teslimi anlamını taşır.

Ancak eksik ifa sözleşmede kararlaştırılmış olan ya da dürüstlük kuralı gereğince yapılması gereken işlerin bir kısmının hiç yapılmamış olması hâlinde söz konusu olur.

Ayıplı ifadan söz edilebilmesi için ise sözleşme ile kararlaştırılan malın, o malda bulunduğu belirtilen niteliklerin veya çeşidi yahut vasfı gereği malın taşıması gereken özelliklerinin mevcut olmaması gerekir.”(Yargıtay Kararı – HGK., E. 2017/661 K. 2018/1123 T. 23.5.2018)

GENEL BİLGİLER

İNŞAAT SÖZLEŞMESİ KUSUR

İnşaat sözleşmesi kusur ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

İNŞAAT SÖZLEŞMESİ AYIPLI İFA

İnşaat sözleşmesi ayıplı ifa ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

İNŞAAT SÖZLEŞMESİ EKSİK İFA

İnşaat sözleşmesi eksik ifa ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

TOKİ AYIPLI İFA

TOKİ ayıplı ifa ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

İNŞAATIN KUSURLU YAPILMASI

İnşaatın kusurlu yapılması ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

İNŞAATIN EKSİK YAPILMASI

İnşaatın eksik yapılması ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE MÜTEAHHİTİN SORUMLULUĞU

İnşaat sözleşmesinde müteahhitin sorumluluğu ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE KUSUR DAVALARI

İnşaat sözleşmelerinde kusur davaları ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

AYIPLI İFA EKSİK İFA FARKLARI

Ayıplı ifa eksik ifa farkları ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

İNŞAAT SÖZLEŞMESİ DAVALARI

İnşaat sözleşmesi davaları ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

İNŞAAT DAVASI ANKARA AVUKATI

İnşaat davası Ankara avukatı ile ilgili hususta yukarıda yer verilen azıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.