Kentsel dönüşümde riskli yapı ve riskli yapıların tespiti, deprem, yangın, sel gibi doğal afetlerin sıklıkla yaşandığı değerlendirildiğinde oldukça önemlidir. Bununla birlikte kentsel dönüşümde riskli yapıların yıkılma veya yenilenme süreçleri vatandaşların mülkiyet haklarını ihlal etmektedir. Bu sebeple kentsel dönüşümde riskli yapı, kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti, avukat tarafından riskli yapı tespit başvurusu yapılması, riskli yapı tespit raporu ve rapora itiraz, riskli yapı değer tespiti, riskli yapı tespitine karşı dava gibi bir birçok konu detaylı bir şekilde incelenmelidir.
KENTSEL DÖNÜŞÜM NERELERDE YAPILIR?
Kentsel dönüşümde riskli yapı konusu öncesinde kentsel dönüşümün nerelerde yapılacağı incelenmelidir. İnsanlığı binlerce yıldır ev sahipliği yapan şehirlerimiz dış etkiler sonucunda eski görünümü kaybeder hatta yaşanamaz hale gelirler. Yangınlar, seller, depremler gibi doğal afetler bu değişime sebep olabildiği gibi nüfus artışı ve sosyal gelişimdeki yetersizlikler gibi beşerî sebepler de kentleri yaşanmaz hale getirir. Bu sebeple kentsel dönüşümde riskli yapılar yerine insanlara daha iyi çalışma, barınma, dinlenme koşulları sağlamak amacıyla kentlerin tümü veya bir bölümü güncel çevre koşullarına göre daha iyi hale getirilir.
KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDEN YAPILIR?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (6306 Sayılı Kanun) md. 1’de kentsel dönüşüm ile afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme işlemlerinin yapılmasının amaçlandığı ifade edilmiştir. Dolayısıyla kentsel dönüşümle sel, yangın, çığ, deprem gibi afetler sebebiyle mal ve can kayıplarının önüne geçmek amacıyla, riskli alanlarda bulunan ya da riskli alanda bulunmayıp kendisi risk teşkil eden kentsel dönüşümde riskli yapılar sağlıklı ve güvenilir alanlara dönüştürülür.
“Yukarıda anılan 6306 sayılı Yasanın amacı ve anılan Yasa ve Yönetmelik maddelerinin birlikte değerlendirilmesinden; riskli alan yönünden, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanların, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelerin sağlanması amaçlanmaktadır.” (Ankara BİM. 5. İDD. 2019/1620 E., 2020/143 K., 13.02.2020 T.).
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI NEDİR?
Kentsel dönüşümde riskli yapı, 6306 sayılı Kanun md. 2/d’de riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı olarak tanımlanmıştır. Tanımda yapı kelimesi kullanılarak bina dışında kalan yapıların da kentsel dönüşümden faydalanması amaçlanmıştır.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI NASIL TESPİT EDİLİR?
Kentsel dönüşümde riskli yapı, riskli alan içinde kalıp kalmadığına bakılmaksızın ekonomik ömrünü tamamlayan ya da bilimsel ve teknik incelemeler sonucunda yıkılma tehlikesi altında olan yapılardır. Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun gereğince öncelikli olarak yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (Bakanlık) tarafından belirlenen usul ve esaslara göre yine Bakanlıkça görevlendirilen kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Tespit sonucu Bakanlığa ve idareye bildirilir. Bazı durumlarda Bakanlık yapı maliki veya kanuni temsilciden riskli yapı tespiti yaptırmasını isteyebilir. Verilen süre içerisinde riskli yapı tespiti yaptırılmaması durumunda riskli yapı tespiti Bakanlık veya idare tarafından yapılır veya yaptırılır. Yapının riskli olarak tespit edilmesi durumunda beyanlar hanesine “riskli yapı” ibaresi işlenir.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI TESPİTİ İÇİN GEREKEN BELGELER
Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti için riskli yapı tespiti talebi, talebe ilişkin dilekçe, tapu fotokopisi, güncel takyidatlı tapu durum belgesinin aslı, yerleşim yerli doğrulama yazısı, emlak vergisi beyannamesi, belediyeden alınacak binaya ait statik proje olmadığına dair yazı gereklidir. Bunun yanında başvurucu gerçek kişi ise kimlik fotokopisi, tüzel kişi ise tüzel kişiliği temsile yetkili belgeler ile temsilcinin kimlik fotokopisi gereklidir.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI TESPİT BAŞVURUSU AVUKATI
Kentsel dönüşümde riskli yapı tespit başvurusu avukat tarafından yapılabilir. Avukatın başvuruda bulunabilmesi için vekaletnamede açıkça “6306 sayılı Kanun uyarınca risk yapı tespiti işlemlerini yapmaya yetkilidir” ibaresi bulunmalıdır.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA İTİRAZ
İstisnai haller dışında her kentsel dönüşümde riskli yapı için bir adet rapor düzenlenir. Bakanlık veya idare tarafından yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı yapı malikleri veya bunların kanuni temsilcileri 15 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz haklı bulunmaz ise reddedilir ve rapor kesinleşir. Yapılan itirazın haklı bulunması neticesinde rapor kentsel dönüşümde riskli yapı tespit raporunu hazırlayan kurum veya kuruluşa geri gönderilir. Rapordaki eksiklerin giderilmesi için tebliğ tarihinden itibaren 30 gün süre verilir. Bu süre içerisinde eksikler giderilmez ise riskli yapı tespit raporu iptal edilir.
“İncelenen olayda, davacı tarafından, 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı olarak tespit edilen taşınmaz hakkında Denizli Sulh Hukuk Mahkemesine iki kez başvuruda bulunularak taşınmazın güçlendirilmesi gerektiğine yönelik tespit yapılmasının istenildiği, ilk tespitte binanın hizmet ömrü dikkate alınarak kentsel dönüşümle tekrar inşa edilmesi gerektiği, ikinci tespitte ise, Deprem Yönetmeliğine göre mevcut binanın yatay ve düşey yükler altında gerekli güvenliğin sağlanması için teknik açıdan güçlendirilmesinin mümkün olduğu tespitine yer verildiği, ikinci tespite dayalı olarak yapılan güçlendirme ruhsatı başvurusunun yapının güçlendirilmesine yönelik mahkeme kararı bulunmadığı gerekçesiyle reddedildiği, istinaf aşamasında müdahil tarafından uyuşmazlığa konu yapının riskli yapı olduğunun tespit edilmesinin istenilmesi üzerine Denizli 1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2019/57 D.İş numaralı dosyasında yaptırılan tespit kapsamında yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırıldığı, bu inceleme kapsamında düzenlenen 12.11.2019 tarihli bilirkişi raporunda, “keşif tarihi itibarıyla mevcut taşınmazda yapılan incelemede, yapıda ciddi tahribatlar bulunduğu, taşıyıcı sistemin parçası olan döşemelerde hasar meydana gelmiş olması sebebiyle dosyada bulunan güçlendirme projesinin yeterli olmadığı, mevcut haliyle yapının teknik anlamda güçlendirilemeyeceği, riskli yapı şerhi sebebiyle can güvenliği tehdidi oluşturan binanın yıkılmasının hem mali hem de teknik açıdan daha sağlıklı olduğu” yolunda görüşlere yer verildiği, ayrıca davacı tarafından bilirkişi raporuna itiraz dilekçesi ekinde dosyaya sunulan fotoğraflarda uyuşmazlığa konu riskli yapının büyük bölümünün yıkılmış, fiilen kullanılmayan, metruk, camları sökülmüş, tabliye betonları kırılmış ve demirleri açığa çıkmış vaziyette olduğu görülmüştür.
Riskli olduğu tespit edilen yapının olası bir afette veya tehlikeli durumu nedeniyle kendiliğinden yıkılması halinde can ve mal kaybına sebep olacağı hususu dikkate alındığında, yapının son durumu hakkında teknik değerlendirmeler içeren ve istinaf aşamasında dava dosyasına sunulan bilirkişi raporuna davacı tarafından yapılan itiraz yerinde görülmeyerek anılan rapor hükme esas alınabilir nitelikte ve yeterlilikte bulunmuştur.” (İzmir BİM. 3. İDD. 2019/1201 E., 2020/306 K., 12.05.2020 T.).
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI TAHLİYESİ
Kentsel dönüşümde riskli yapı tespitinde maliklerin karara itiraz etmemesi veya yapılan itirazın reddedilmesi halinde riskli yapı tespit kararı kesinleşir ve kentsel dönüşüm süreci başlar. Bu süreçte yapılacak işlemler güçlendirme veya yıkımdır. Can ve mal güvenliğinin sağlanabilmesi adına çoğunlukla tercih edilen yöntem yıkım olsa da gereken şartları sağlaması durumunda güçlendirme yoluna da başvurulabilir. Bu durumda riskli yapının tahliye edilmesi gerekir.
“Bu amaçla, öncelik riskli alanlardaki yapıların can ve mal kaybına yol açılmasını engellemek için anılan Yasa ve Yönetmelikte öngörülen usul ve esaslar çerçevelerinde bir an önce tahliyesinin ve yıkımının gerçekleştirilerek, bir sonraki aşama olan iyileştirme, yenileme çalışmalarına başlanmaktadır.” (Ankara BİM. 5.İDD. 2019/1620 E., 2020/143 K., 13.02.2020 T.).
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI TAHLİYE SÜRESİ
Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti sonucunda binaların tahliye edilmesi gerekir. Yapı maliklerine 60 günden az olmamak üzere süre verilerek yapıları tahliye etmeleri istenir. Tebligat maliklere yapılır ve yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kullanıyorsa tahliye bildiriminin onlara iletilmesi istenir. Malik bildirimi yapmazsa kiracı veya sınırlı ayni hak sahiplerine idare tarafından bildirim yapılır.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPININ ZORLA YIKTIRILMASI
Kentsel dönüşümde riskli yapının yıkılması için maliklere süre verilir. Maliklere verilen 30 günlük ek süre içerisinde de yıkım yapılmazsa riskli yapılar mülki amire bildirilir. Bu yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülki amir tarafından sağlanacak kolluk kuvvet desteği ile yapılır veya yaptırılır.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPININ YIKIMINA ENGEL OLMA
Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında idare veya müdürlük tarafından tutanak tutulur. Bu kişiler hakkında Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerine dair görevlerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında ise tabi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanır.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPILARIN DEĞERİNİN TESPİTİ
Kentsel dönüşümde riskli yapı değerinin tespitinde taşınmaz değerlendirme konusunda uzman kişi, kurum ve kuruluşlardan ve mahallin emlak alım satım bürolarından bilgi alınır. Bilgilerden de faydalanarak taşınmazın değeri, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu md. 11’deki esaslara veya Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun olarak tespit edilir.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI TESPİTİNDE DAVA YOLU
İdari işlemler, idarenin kamu gücünü kullanarak kişilerin rızasına gerek olmaksızın tek yanlı irade açıklamalarıdır. Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti de kamu gücü kullanılarak, taşınmaz maliklerinin veya hak sahiplerinin rızasının aranmadığı tek yanlı idari işlemlerdir. Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti ile ilgili herhangi bir uyuşmazlıkta dava yolu açıktır. İlgilerin riskli yapı tespit raporuna itiraz hakkı bulunsa da bu dava şartı olmadığı için bu hak kullanılmadan da dava açılabilir.
“Uygulama ve öğreti’de, kamu idarelerinin, kamu hizmetinin yürütümü sırasında, kamu gücü kullanarak tek yanlı irade açıklamalarıyla yapmış oldukları işlemler, “idari işlem”; herhangi bir işlem ya da karara dayanmaksızın gerçekleştirdikleri maddi faaliyetleriyle, görevleriyle ilgili hareketsizlikleri de, “idari eylem” olarak tanımlanmaktadır.” (Uyuşmazlık Mahkemesi HB. 2015/25 E., 2015/474 K., 06.07.2015 T.).
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI TESPİTİNDE GÖREVLİ MAHKEME
Kentsel dönüşümde riskli yapı tespitinde hem adli hem de idari yargı yoluna gidilebilir. Riskli yapı tespit kararının doğruluğuna ilişkin adli yargıda tespit davası açmak mümkün olsa da bu dava idari işlemin icrasını durdurmaz. İdari işlemin icrasını durdurabilmek için yürütmeyi durdurma talepli iptal davası açılmalıdır. Aynı şekilde kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti bir idari işlem olduğundan yetki, şekil, sebep, konu ve amaca aykırılıklar idari yargıda ileri sürülmelidir.
“İdarenin yürütmekle yükümlü bulunduğu kamu hizmetine ilişkin olarak uygulamaya koyduğu plan ve projeye göre meydana getirdiği yol, kanal, baraj, su yolları, su şebekesi gibi tesislerin kurulması, işletilmesi, bakım ve onarımı sırasında kişilere verdiği zararların tazmini istemiyle açılacak davaların görüm ve çözümünde, idari eylem ve işlemlerden dolayı kişisel hakları muhtel olanlar tarafından açılacak tam yargı davaları kapsamında yargısal denetim yapan İdari Yargı yerleri görevli bulunmaktadır.” (Uyuşmazlık Mahkemesi HB. 2015/25 E., 2015/474 K., 06.07.2015 T.).
ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ KENTSEL DÖNÜŞÜM
Ankara Büyükşehir Belediyesi kentsel dönüşüm hususu yukarıda ayrıntılı değerlendirilmiştir.
2 YIL GERİ ÖDEMESİZ KENTSEL DÖNÜŞÜM KREDİSİ
2 yıl geri ödemesiz kentsel dönüşüm kredisi yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirilmiştir.
ANKARA KENTSEL DÖNÜŞÜM AVUKATI
Ankara kentsel dönüşüm avukatı hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM ANKARA AVUKATI
Kentsel dönüşüm Ankara avukatı hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM DAVASI
Kentsel dönüşüm davası hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM YAPTIRAN YORUMLARI
Kentsel dönüşüm yaptıran yorumları hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI TESPİTİ YETKİ BELGESİ
Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti yetki belgesi yukarıda ayrıntılı değerlendirilmiştir.
KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ HUKUKİ SONUÇLARI
Kentsel dönüşüm süreci hukuki sonuçları yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirilmiştir.
KENTSEL DÖNÜŞÜM RİSK RAPORU
Kentsel dönüşüm risk raporu hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI RİSK TESPİT RAPORU
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı risk tespit raporu yukarıda ayrıntılı değerlendirilmiştir.
KENTSEL DÖNÜŞÜM YIKIM KARARI ENGELLEME
Kentsel dönüşüm yıkım kararı engelleme hususunda yukarıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.
İlgili yazılarımız;
https://hkavukatlik.com/kentsel-donusum-sozlesmelerinde-gecikme-nedeniyle-kira-alacagi/
https://hkavukatlik.com/ankara-kentsel-donusum-avukati/
https://hkavukatlik.com/ortakligin-giderilmesi-davasi/
https://hkavukatlik.com/tasinmazin-gec-teslimi-nedeniyle-kira-tazminati/